Comparatif des régimes fiscaux

#investisseurimmobilier #investisseur #investir #impôts #immobilier #fiscalitéimmobilière #lmnp #fiscalité
#lmp #location #investissementlocatif #investissementimmobilier #benchmark #caseStudy

Analyse des régimes fiscaux immobilier au travers de plusieurs cas pratiques (benchmarks).
Quel cash-flow reste-t'il à l'investisseur en fin d'année, une fois qu'il a payé son emprunt, ses charges, ses impôts sur le revenu et ses prélèvements sociaux selon le régime fiscal choisi.

Lorsqu'on fait un investissement locatif, selon que vous décidiez de louer un bien vide ou meublé, vos revenus ne serons pas placé pas la même catégorie par l'administration fiscale.
En effet, lorsqu'un bien est loué vide, l'administration fiscale qualifie les revenus tirés de ce bien en revenus foncier.
Tandis que lorsque vous louez un bien meublé, l'administration fiscale qualifie les revenus tirés de ce bien, de bénéfices industriels et commerciaux.

Pour la location vide, il existe deux régimes d'imposition si vous exploitez votre bien en nom propre:
1. Le régime micro-foncier.
2. Le régime réel.

Pour la location meublée, il existe trois régimes d'imposition lorsque vous exploitez votre bien en nom propre:
1. Le micro-BIC
2. Le régime réel simplifié
3. Et le régime professionnel.

Le régime micro-foncier est applicable lorsque le revenu annuel brut tiré de la location n'excède pas 15.000€ charges non comprises pour l'ensemble du foyer fiscal.

Le régime réel d'imposition s'applique quant à lui lorsque :
1. Le revenu brut des loyers est supérieur à 15 000€
2. Si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier
3. Ou sur option pour les loueurs qui pourraient opter pour régime micro-foncier mais qui choisissent le régime réel d'imposition.

Le régime micro-fonciers des locations vide est applicable lorsque le revenu annuel brut hors charges de la location n'excède pas 15 000€ pour l'ensemble du foyer fiscal. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement sur le montant déclaré. Le revenu brut après déduction de l'abattement de 30% est ajouté à vos autres revenus pour être soumis à l'impôt sur le revenu en fonction de votre TMI et aux prélèvements sociaux. De 17,2%

Pour avoir accès au régime réel des locations vides il faut que :
1. vos Loyers doivent être supérieurs à 15 000 €
2. ou Si vos loyers sont inférieurs à ce seuil mais que vous exploitez des biens qui ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier.
Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles.
Les loyers tirés de la location d'un bien loué meublé présentent la particularité d'être imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Jusqu'à 72 600€ de loyers par an, vous avez la possibilité de relever du régime micro-BIC. Votre bénéfice imposable est alors calculé en appliquant un abattement de 50% aux loyers déclarés.
Quel que soit le niveau de vos charges, vous dégagez toujours un bénéfice imposable.
Le régime réel simplifié vous permet non seulement de déduire toutes vos charges, y compris les frais d'acquisition la première année, mais surtout et c'est là le véritable intérêt de l'imposition dans la catégorie des BIC, d'amortir le logement et les meubles, comme le ferait une entreprise.
L'option de ce régime fiscal nécessite les services d'un comptable pour l'émission et la transmission de la liasse fiscale.
Pour avoir le statut LMP, deux conditions suivantes doivent être réunies :
1. Les recettes annuelles c'est-à-dire le total des loyers TTC, charges comprises excèdent 23.000 €
2. et les recettes excèdent vos revenus soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.
Déduction des charges et de l'amortissement pas uniquement de votre revenu locatif (comme en LMNP), mais de votre revenu total, et sans plafond.