炒房客未日來了？中國樓市變天，新一輪房改來襲，買房邏輯徹底變了！

中國樓市又一個重要消息落地，新一輪「房改」要來咗！
呢件事情大家呢幾日一直在解讀，大部分側重嘅系「保障房」層面。
畢竟文件第一句話就系：「加大保障性住房建設和供給」。
沿呢條線下去，主要影響就系剛需市場。
保障房面向嘅梗系中低收入家庭，佢哋原來排隊接盤剛需新樓、二手房。
而家保障房多咗，購買力被分流，剛需新樓、老破小二手房徹底崩潰。
但系後邊又講咗一句，「讓商品房回歸商品屬性」，意思也很明顯，商品房限價放開，改善產品越來也多，我哋迎來房地產雙軌制。
有米嘅住高級商品房，沒錢嘅住保障房，進入所謂「新加坡」模式。
翻閱整份文件，「14號文」有2個重點：
1、加大保障性住房建設和供給，實現居者有其屋
2、推動建立房地產業轉型新發展模式，讓商品房回歸商品房屬性
呢份意義重大嘅「14號文」，或將重塑成個房地產行業格局。
不學香港，改學新加坡？
新加坡，可以講系實現「居者有其屋」最成功嘅國家，冇之一。
與我哋掏空6個荷包一世人為銀行打工唔同，在新加坡，冇房奴呢一講法。
嗰度房地產只有兩種玩法：
1、普通老百姓住政府提供嘅便價組屋。
組屋市場占比高達72%，地段、配套唔會比商品房差，而價格僅系商品房嘅三分之一。
2、有米嘅就去玩商品房，時蛋你系住仲系炒。
呢兩種玩法，亦系我哋新一輪「房改」嘅方向，未來我哋嘅房屋只有兩種：保障房和商品房。
14號文嘅第一個目標：「加大保障性住房建設和供給」。
目標主要針對普通工薪階層和買不起商品房嘅城市新移民。
對於呢類人群，政府會給你提供便價嘅保障性住房，「消除買不起商品房嘅焦慮」。
14號文嘅第二個目標「讓商品房回歸商品房屬性」。
在98年以前，系福利分房；98年至今，我哋一直都系商品房模式。
為咗把呢套模式玩下去、玩得更好，我哋從香港抄咗預售、公攤等等遊戲規則。
而呢種模式導致嘅結果大家也睇到咗，購房熱潮不斷湧現，即便一波又一波限購、限售、限價、限貸等等管控政策出台，也避無可避地將樓價推向新高，讓普通人望而卻步。
有米嘅想買唔可以買，沒錢嘅想買買不起，打擊咗剛需，抑制咗改善，很不合理。
而家「讓商品房回歸商品屬性」，就系要放手，給樓市自由。
往後，商品房嘅價格將直接由市場決定，優質嘅樓盤、大家都想買嘅就得漲，比如中心區優質大平層；配套差嘅、沒人要嘅就會跌，比如遠郊區別墅。
如此一來，區域之間嘅樓市分化會大概率更加明顯，樓價分化恐怕也將如此。高如香港，低如鶴崗，可能便系最佳參照物。
同樣嘅，城市分化很可能會更加極端，其中一二線城市優質物業要哈哈大笑，而三四線城市樓市可能就要嘔血三升咗。
鶴崗，有人講，呢輪房改拋棄咗房住不炒。
不過我認為恰恰相反。
實際上甘先系房住不炒嘅真正意義：保障大多數人居者有其屋，也讓富裕階層充分追逐更高層次嘅居住和享受需求。
往後，我哋或將真正踐行：「凡系市場能做到嘅，交給市場。凡系社會能做到嘅，交給社會。」
至於到底點，我哋不妨觀其效果。
保障房一出，剛需房末日到咗？
新一輪「房改」後嘅房地產市場，政府把控一端，市場把控另一端，可能會導致兩種情況。
一方面系商品房將高端化走向極致，改善型商品房為富人量身定製，以豪宅、貴宅、大宅為主；
另一方面系90㎡以下商品房需求被抑制，畢竟窮人已經有咗性價比高又好住嘅保障房作為歸屬。
而在呢兩者之間，高不成低不就嘅剛需型商品房，未來將何去何從？
於廣州樓市來講，除卻珠金琶黃金三角，同埋牛奶廠、萬博、白鵝潭等板塊愛做豪宅外，遍地不乏剛需嘅影子。
即便廣州樓價天花板——天河，亦系剛需盤更為火爆，例如珠江花城、天河壹品、保利天匯等，受到眾多剛需客追捧。
新開嘅華潤置地天河潤府，考慮到剛需購房人群，也特地做咗87、80㎡三房剛需戶型。
甚至在1-9月廣州房地產項目銷售業績TOP20中，一半都系剛需項目。
而在房改之後，富裕階層揀高端商品房，剛需群體往往揀保障房。
咁，剛需性商品房或將面臨一個極為尷尬嘅局面，誰會買它？
第一時間，有讀者哀嘆：剛需房末日。
保障房+租購併舉，房地產新發展模式？
實際上，深圳2018年就走上咗新一輪房改之路。
彼時嘅深圳稱：商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來嘅占比分別系4成、2成、2成、2成。
今年7月，深圳用保障性住房、共有產權房替代咗原先嘅人才房、安居房。
呢意味住，深圳嘅住房結構轉變為：4成商品房+6成保障房。
可系，要達到6成保障房規模談何容易？
呢十幾年來一直在提要建保障性住房，但也沒見各地有乜野實質性進展，更多系把地價、商品樓價格推向新高。
其中關鍵點，無非系利矣。
而而家大力建設保障房，好似已到咗時機。

保障房單位從邊度來？
今年4月，中共中央政治局召開會議話「在超大特大城市積極穩步推進城中村改造」；
今年7月，國務院發布《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造嘅指導意見》，並召開電視電話會議進行部署。
10月24日，廣州確定至2035年完成291個舊改項目。
聯合呢啲動作一齊睇，保障房，極有可能從舊改中來，並且已在布局入邊咗。
保障房嘅錢從邊度來？
前幾日中央發行1萬億國債，全部通過轉移支付嘅形式安排給地方。
如此，舊改由中央補貼亦都系唔可以。
誰來建保障房？
母庸質疑，定當系央國企。我哋呢個民族嘅特性之一系向來不打無準備嘅仗。
呢兩年民企紛紛倒下，國家隊頻頻出馬，邊個話唔係為大量建設保障房讓路，提供基本條件呢？
最後，誰會住或者買保障性住房呢？
應該噉樣問，人哋憑乜野接受你嘅保障性住房？
除咗絕啱嘅便宜之外，還應當有租購同權。
冇租購同權作為基礎嘅保障性住房，淨係空中樓閣。
在【居者有其屋】之上，更要實現【居者有其權】。
不知各位系唔系還記得，今年中央提咗好幾次要推動建立房地產行業新發展模式。
乜野系房地產新發展模式？
那時大家一頭霧水，而今雲消霧散、天光乍現。
保障性住房+租購併舉，或將系房地產新發展模式嘅核心。
當城市嘅居住權、教育權同埋醫療福利，不再需要以高額成本維持時，咁買不起房嘅人也將不再盼望樓價大跌，甚至不再關心樓價，因為佢哋嘅保障性住房足以維持生活；
而買咗房屋嘅居民，在商品房日益稀缺和產品優勢之上，自己嘅資產得以保值增值，唔會擔心財富縮水。
屆時，無論系樓價不漲或系上漲，也唔會再動輒便掀起一場「腥風血雨」。
政府提供基本保障，市場滿足多層次需求，系一條必走亦系正在走嘅路。
即便前路漫漫，也當硅步前行。