ماده 231 قانون مدنی؛ قائم مقامی خاص و انتقال قرارداد

هرگاه حقی که به سود مالک ایجاد شده است چنان به مالکیت وابسته باشد که در صورت انتقال ملک هیچ فایده‌ای برای او نداشته باشد، در دید عرف از توابع ملک است و با آن انتقال می‌یابد.
به عنوان مثال اگر مالکی هنگام فروش قطعه‌ای از زمین خود، شرط کند که خریدار حق ندارد در آن ساختمان بیش از دو طبقه بسازد، این شرط جنبه شخصی ندارد و برای حفظ بهای ملک مجاور و مصلحت آن است، و این امتیاز به خریدار منتقل می‌شود، هرچند به عنوان حق ارتفاق در اسناد خرید و و فروش و مالکیت نیامده باشد. چنین شرطی را نمی‌توان تحت عنوان شرط به سود ثالث (انتقال گیرنده) تعبیر کرد یا طرف قرارداد را «نماینده انتقال گیرنده» دانست؛ زیرا انتقال دهنده به هنگام معامله در اندیشه مالکان آینده نیست تا به نمایندگی آنان اقدام کند یا شرط را به سود آنان ببندد.
با توجه به ضابطه قائم مقامی از نظر دکتر کاتوزیان، چنین موردی که مالک باقیمانده ملک خود را به خریدار دوم می‌فروشد، شرایط قائم مقامی یعنی عهده دار شدن هم زمان حقوق و تعهدات، فراهم نیست؛ زیرا خریدار دوم همانند موصی له در بحثی که گذشت، تنها از امتیاز ملک بهره‌ مند می‌شود بدون اینکه با آن تعهداتی را پذیرفته باشد. از اینرو حتی در موارد وجود حقوق ارتفاقی مسلم در ملک، با انتقال ملک و به تبع حقوق ارتفاقی، نمی‌توان بحث قائم مقامی را با ضابطه مد نظر دکتر کاتوزیان مطرح کند.
انتقال قرارداد: (ق ع ق، ج3، ش627 الی 637):
از موارد دیگری که ممکن است شخص ثالث قائم مقام طرف عقد واقع شود فرضی است که یکی از دو طرف وضع حقوقی خود، اعم از حقوق و تعهدهای ناشی از قرارداد را به دیگری انتقال می‌دهد و او را در این رابطه قائم مقام خود می‌کند. انتقال «موقعیت قراردادی» باعث می‌شود که شخص ثالث قائم مقام انتقال دهنده قرار گیرد و همانند او پای‌بند به حقوق و تعهدهای ناشی از عقد شود. چنین انتقالی امکان دارد ولی تنها نسبت به آینده اثر دارد. انتقال در همه حال با رضای طرف دیگر قرارداد انجام می‌پذیرد.
در انتقال قرارداد، تنها هدف این نیست که دین یا طلب ناشی از عقد به دیگری واگذار شود. مقصود این است که انتقال گیرنده جانشین طرف قرارداد شود و از تمام ویژگی‌های موقعیت قراردادی بهره‌مند باشد و همانند طرف عقد بتواند آن را فسخ کند و اجبار طرف را بخواهد و از حق حبس سود برد. پس انتقال قرارداد را نباید با انتقال دین با طلب ناشی از آن اشتباه کرد.
انتقال قرارداد در قوانین:
در مورد امکان و شرایط انتقال قرارداد، قانون مدنی حکمی ندارد اما انتقال قرارداد به شکلی پراکنده در قوانین ما پیش بینی شده است:
1) انتقال اجاره:
در مواردی که مستأجر، به عنوان مالک منافع، عین مستأجره را به دیگری اجاره می‌دهد، رابطۀ حقوقی بین انتقال گیرنده و موجر اصلی به وجود نمی‌آید. و انتقال گیرنده را نباید قائم مقام مستأجر اصلی شمرد زیرا انتقال قراردادی صورت نگرفته است.
در انتقال عین مستأجره به دیگری موضوع ماده 498 ق.م.، باقی بودن اجاره به این معنی است که از این پس انتقال گیرنده (خریدار) جانشین موجر می‌شود و همان او حقوق و تکالیف را دارد. از اینرو تعمیر عین مستأجره برای حفظ قابلیت انتفاع (ماده 486 ق.م) و فسخ اجاره در صورت تعدی و تفریط مستأجر (ماده 487 ق.م) با انتقال گیرنده یا مالک کنونی است.
مطابق قانون روابط موجر و مستأجر 1356، مستأجر نه تنها مالک منافع عین در مدت اجاره است، پس از پایان مدت نیز اختیار ادامۀ اجاره و الزام موجر به تمدید اجاره را دارد. بنابراین هرگاه مستأجر مطابق این قانون بتواند اجاره را به دیگری وگذار کند، هم شخص ثالث را تا پایان مدت اجاره اصلی مستأجر خود می‌سازد، هم او را در مورد اختیار ادامۀ اجاره و الزام موجر به تنظیم سند اجاره قائم مقام خود می‌کند. (ماده 10 قانون مذکور).
با توجه به ضابطه مطرح شده توسط دکتر کاتوزیان، نمی‌توان مستأجر دوم را قائم مقام مستأجر اول دانست؛ زیرا در مقابل مالک و موجر اصلی، تنها مستأجر اول عهده دار تکالیف است و او است که باید مال الاجاره را به مالک بدهد.