全軍覆沒！天河、越秀、荔灣、海珠、南沙等房價全線下跌！黃埔科學城房價一路陰跌！破碎與「抄底」。

全軍覆沒！天河、越秀、荔灣、海珠、南沙等樓價全線下跌！黃埔科學城樓價一路陰跌！破碎與「抄底」。
呢陣子，朋友圈和各種群里都系刷一條新聞：「廣州各區樓價全線下跌！」哎，呢話聽着就畀人心裡一緊。
連天河、越秀呢啲「高攀不起」的地段都開始跳水了？呢系真的涼了，仲系有人在製造焦慮呢？
廣州樓市樓價各區成交均價及成交量。數據系二手樓成交均價數據，注意唔系新樓成交價格。峰值最高點系季度均價，揀的最高價格那一季度作為高點。
天河區成交均價最高，最近成交均價約：5.04萬元/平。第2系越秀區，最近成交均價約：4.38萬元/平。第3系海珠區，最近成交均價約：3.54萬元/平。從化區成交價最低，最近成交均價約：8100元/平。
廣州各區中，近期成交量第1系：番禺，第2系：海珠，第3系：增城。
天河區近3年最高成交均價：舊年1季度7.95萬元/平，最近成交均價：5.04萬元/平，近3年漲跌幅：-21.1%，峰值跌幅：-36.6%。
增城區近3年最高成交均價：2021年4季度1.67萬元/平，最近成交均價：1.08萬元/平，近3年漲跌幅：-35.2%，峰值跌幅：-35.3%。
黃埔區近3年最高成交均價：2022年2季度3.69萬元/平，最近成交均價：2.45萬元/平，近3年漲跌幅：-32.8%，峰值跌幅：-33.6%。
南沙區近3年最高成交均價：2022年1季度2.15萬元/平，最近成交均價：1.54萬元/平，近3年漲跌幅：-27.6%，峰值跌幅：-28.4%。
從化區近3年最高成交均價：2022年2季度1.12萬元/平，最近成交均價：0.81萬元/平，近3年漲跌幅：-25.2%，峰值跌幅：-27.7%。
海珠區近3年最高成交均價：舊年1季度4.79萬元/平，最近成交均價：3.54萬元/平，近3年漲跌幅：-21.4%，峰值跌幅：-26.1%。
番禺區近3年最高成交均價：2022年1季度2.88萬元/平，最近成交均價：2.16萬元/平，近3年漲跌幅：-18.1%，峰值跌幅：-25%。
越秀區近3年最高成交均價：2022年1季度5.57萬元/平，最近成交均價：4.38萬元/平，近3年漲跌幅：-20.6%，峰值跌幅：-21.4%。
花都區近3年最高成交均價：2022年1季度1.46萬元/平，最近成交均價：1.16萬元/平，近3年漲跌幅：-18.2%，峰值跌幅：-20.5%。
荔灣區近3年最高成交均價：2022年2季度3.93萬元/平，最近成交均價：3.18萬元/平，近3年漲跌幅：-16.2%，峰值跌幅：-19.1%。
白雲區近3年最高成交均價：2022年2季度3.29萬元/平，最近成交均價：2.7萬元/平，近3年漲跌幅：-17%，峰值跌幅：-17.9%。
近3年廣州跌幅最大的區系天河，峰值跌幅達到咗-36.6%。第2系：增城，峰值跌幅達到咗-35.3%。第3系：黃埔。
跌幅最小嘅系白雲，峰值跌幅-17.9%。其次系荔灣，峰值跌幅-19.1%。
黃埔科學城呢一年，真實樓價落地：破碎與「抄底」
猶豫一年，科學城樓價又降了。今年，科學城二手樓行情延續了舊年陰跌的情況。
尤其系板塊內區府、香雪、雲埔、永和等幾大片區的剛需大盤，成交價再度創下新低。
降價的誘惑，系很令人上頭。剛需們的出手，促成咗科學城成交量的上升。
呢一輪迴暖行情以來，黃埔科學城區府片區的二手成交量連續幾周都能進入中心六區前十，甚至有時候能擠進前二。
12月第一周，黃埔區府二手樓成交了35套，全區占比約22.4%；第二周區府片區成交了37套，全區占比約19.4%。
如果計埋香雪、雲埔、永和同埋長嶺居，成個科學城大板塊二手成交量占黃埔二手樓市場的半壁江山。
今年科學城新樓以持銷盤加推為準，冇純新盤上市，因此二手樓成為焦點。而二手樓降價，又系板塊最大的話題。
以萬科東薈城為例，今年第一季度二三房小戶型成交價約2.5-3萬/平，四房大戶型成交價約2.9-3.2萬/平。
第四季度，二三房小戶型成交價約成交價約2.2-2.6萬/平，四房大戶型2.6-3萬/平。
大家明顯可以睇到，今年東薈城的成交均價系下降的，一年跌幅約1成-2成，跌幅大小由唔同戶型和單位質量決定。
呢唔系個例，位置更偏離核心的中海譽城、嶺南雅築、萬科山景城等小區，同樣有類似降幅。
而實地常春藤呢種發展商口碑唔好、地段山卡拉的大型剛需樓盤，一年跌幅更大。年初小區二手成交價約1.5-1.8萬/平，下半年就跳水到1.2-1.5萬/平了。
交付質量差、位於黃埔增城交界、拉垮的交通等等多重因素，實地常春藤市場價值一再打折，樓價下跌也意料入面。
即便系新福港鼎峰呢種公認的標杆二手盤，三房小戶型的跌幅也驚人，年末成交價只有3.7-4萬/平，而年初同類型單位價格系3.9-4.6萬/平。
舊年，新福港鼎峰三房成交均價超過5萬/平，四房成交均價過6萬/平。
今年系它走下價格神壇的第一年，比普通剛需大盤晚了兩年。
二手樓普遍降價畀咗板塊內新樓去化極大的壓力，在售新樓清一色推出大量特價單位，以價促量。
最明顯的莫過於神秘兮兮的科城山莊，巔峰期一房難求，開盤都系突擊式銷售，跟住很快被搶完。
項目舊年9月官宣系最後一次加推，預售吹風價格約4.7-5.8萬/平，實際要低幾千一平。
而今年，科城山莊又拿出「最後一批」61套單位，清盤價最低3.9萬/平起，最高5.2萬/平。
科城山莊今年的二手市場表現。科城山莊峻森園2.9-3.5萬/平的成交單位占了9成，只有少數優質單位超過4萬/平。
科城山莊另一個組團錦澤園同樣如此，3-3.5萬/平的成交單位占比超過3.5-4萬/平的。
呢啲單位樓齡並不高，2015年至今亦都勉強10年。但今年計容新規出台後，市場上的新戶型使用率均超100%甚至達到12成，對傳統戶型持銷盤打擊好大。
儘管科城山莊的新樓樓價還企系板塊的第一梯隊，但買家市場的二手市場表現已經講明一切。
同樣地，大壯名城、保利羅蘭國際等板塊著名高價新盤，也在今年出現明顯降價營銷。
項目小戶型成交均價，已經由5萬+/平降至4-4.8萬/平。如果結合二手市場睇，大壯名城樓價擠水分更狠，今年最低成交價約3.8萬/平。
而保利羅蘭國際更離譜，今年不乏2字頭單位成交。也唔知四期業主，未來會以多低的價格才能卷贏佢哋。
新盤降價更狠的，當屬只有三棟的小盤佳大瑞園。呢個項目夾在濟廣高速和科城山莊峻森園中間，離蘿崗立交很近。
作為小發展商，產品力有限，地塊本身又冇太多發揮空間，於系我哋就睇到咗2.4萬/平起的特價房，比隔離的科城山莊便宜了一半。
幾得意嘅系，項目地塊系2014年出讓的，所以樓面價僅9619元/平。即便降到1.8萬，房企仲系有利潤空間。
佳大瑞園表面系科學城降價王，實際上並冇大家想象的咁慘。
黃埔科學城在售新盤，2025年將會進入究極淘汰賽，預計降價力度有增無減。有網友會問：
科學城買入時間到咗嗎？年終系唔系科學城的岩買入時機呢？
我哋來睇。新樓，尤其系持銷項目的，當下幾乎每個項目都有特價單位推出，而且力度比較大，唔少仲系准現樓現或樓狀態。
如果你的資金壓力不大，並且有強烈的買樓需求，年底作為樓市傳統淡季，買樓有一定的議價優勢。
如果你只有首付且月供壓力大，我建議仲系持幣觀望，等到更岩的時機再考慮。
現階段，科學城的樓價冇完全到底，剛需盤集體降價，以後有嘅系機會。
針對二手市場，年底確實系比較好的睇房時期，一來有的業主着急變現過年或者需要資金周轉，淡季成交壓力大，願意讓步的可能性超過旺季。
二來，新樓項目年終衝刺形成的降價氛圍，亦會給二手業主帶來一定的心理壓力。
另外，「賣一買一」的置換型購房者，需要比較長的周期理順自己的資金。你唔可能完全等到市場底部再出手。買在相對低位，已經跑贏咗八成的玩家。你點睇？