SCI à l'IR : vendre l’usufruit temporaire des parts (vivre à l'IS, sortir à l'IR ?)

Le chef d’entreprise détient les parts d’une SCI à l’IR qui détient l’immeuble d’exploitation.
Il vend l’usufruit des parts à sa société à l’IS pour une durée temporaire (15 ans le plus souvent).

La Société civile à l’IR détient l’immobilier d’entreprise.
L’associé, chef d’entreprise, vend l’usufruit des parts de la SC à l’IR à la société d’exploitation à l’IS, pour une durée temporaire, 15 ans.
La SCI emprunte 1 million € pour financer l’acquisition d’un immeuble valant 1 million €.

Conséquences fiscales

La valeur des parts est faible puisque la société est endettée ; la vente de l’usufruit des parts de la société civile par l’associé n’est pas imposée.

Lorsque l’usufruit est détenu par une société à l’IS, le résultat de la société à l’IR suit les règles de l’IS (CGI, art. 238 bis K) : les revenus sont imposés à l’IS (l’associé de la SCI à l’IR n’a plus de revenus fonciers à déclarer durant la durée de l’usufruit), la comptabilisation des amortissements réduit le bénéfice imposable…

Après l’extinction de l’usufruit, la SC à l’IR suit les règles de l’IR ; la cession de l’immeuble bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Quel est le risque fiscal ?