大灣區樓盤中！沒想到，廣州天河才是當下最危險的地方，高齡小區最多！

而家，廣州二手樓掛牌量已經超過14萬套。
你可能想唔到，在二手市場，高大上嘅天河，超20年樓齡嘅高齡二手樓占嘅比例，比越秀仲要多！
哪怕在宇宙中心嘅天河，老破小業主也要趕緊着草了！
「920」新政嘅五改二利好，讓一大波二手單位入市，特別系入手老破小冇幾耐嘅業主，都想賣掉手中「蟹貨」，置換好點嘅房屋。
判斷二手樓價值，重要參考指標系樓齡，而而家在二手市場上，樓齡超過20年嘅，就有4.5萬套！
廣州每掛出10套房屋，就有3套樓齡在20年以上。
呢系全市各區嘅高齡二手樓掛牌比例：邊度最多？
天河+海珠+白雲三區，每2套二手樓就有一套高齡，而從化和南沙，100套二手樓才能尋覓到一套高齡。
入邊老破小掛牌率最高嘅天河，以下呢啲地段，高齡單位最多：東圃、天河公園、棠下三個板塊；
呢三個板塊嘅樓齡20年+房屋，掛牌量已經超過600套。
此外，仲有林和、天河南、華景新城板塊，老破小嘅掛牌量也均超過400套。
不過，從占比來睇，其中天河南、體育中心、棠下板塊，「老破小」含量超過7成，堪稱天河最「老」嘅地方。
而且呢度呢幾個板塊嘅嘅業主，每拋售10套房屋，就有7-8套樓齡超過20年。
二手樓多，意味住「老破小」置換在二手市場成為咗主力選手；但系由於「老破小」量大，且難賣，業主為咗快啲出手，主動降價系常態。
咁，天河區嘅老破小，平均降價幅度有幾多？
呢批高齡二手樓其降價空間，今年成交嘅單位，降價率在6-1成中就有49套，而前三年，比例還唔到30套。
咁折算落來，今年天河有近三分之一嘅高齡二手樓，平均每一百萬嘅總價，要降價6-10萬才能賣掉。
亦都講緊，如果系總價300萬嘅房屋，需要降價18-30萬才能出手；呢對於剛需來講，議價空間更大了。
可能還會有人覺得，只要好地段或者好學位，有一手硬牌就夠了。
此言差矣，我哋睇其中一個典型項目：華景新城。
作為約60萬平嘅超大型社區，華景新城乜野都有，成個社區範圍包含了：住宅、寫字樓、小學、大學、幼兒園、商場、底商、醫院、公交車站。
離天河核心區不遠，通勤便利，學校也好，幼兒園還唔使搖號，在天河返工族同埋雞娃家長眼中，系唔可多得嘅好物，能打程度堪比高齡小區中嘅戰鬥機。
但樓齡超老嘅一到大六期，最近半年成交量為0，距地正在被市場拋棄！
高齡樓盤唔食香，我哋並不意外，但天河高齡二手點解也在市場遇冷？
一個重要原因系：
次新樓價值守不住，破掉老破小嘅升值預期。
我哋要復盤一下過往天河為乜野賣得好？
受益於天河自2015年6月到2019年2月，接近4年時間，土拍市場零供應，生生把市場餓出嚟嘅。
自牛奶廠、蘭亭盛薈清盤之後，天河嘅新盤供應呢三年主要靠三大盤支撐。
新樓貴，數量少，二手自然能呼風喚雨，一旦遇上市場過熱，部分妖盤甚至可以興風作浪。
但而家嘅天河，遍地新盤。而潮水般推新嘅前提下，天河二手樓嘅敗退，系從次新樓開始嘅。
戶型新政一張公文，開啟潘多拉魔盒。
在呢一波長期嘅內卷中，發展商憑藉戶型新政，不斷推出新樓盤，花同樣嘅錢就能讓消費者買到更大、更靚嘅房屋。前幾年嘅新樓盤已經失去咗性價比。
有粉絲算了一筆賬：
以牛奶廠嘅華潤天合為例，88平嘅戶型實用率約為78%，套內面積約為69平。
按而家該單位656萬來算，掛牌單價約為7.4萬/平，套內面積嘅單價得去到9.5萬/平。
反觀保利天瑞，使用率接近100%，部分好單位已經衝上咗9字頭，最小嘅107平總價約960萬。
噉樣一對比，二手嘅華潤天合低層單位，比保利天瑞好朝向、好樓層賣得仲要貴！
如果加上中介費、個人所得稅、土地增值稅等交易費用，折合套內單價高出近1成。
梗系，光算兩個盤還不夠全面。
我哋來睇睇天河嘅標杆一二手嘅產品，到底差得有多大：
你睇，呢啲樓齡在5年以上嘅天河二手小區，使用率主要在75-85%。
而今年面世嘅新盤，90+%嘅使用率已經系基本操作了，有嘅卷王房企甚至要突破100%。
同樣系100方嘅戶型，能多出20個方嘅使用面積，幾乎系一個大主套嘅面積。
以天河東普遍6萬起步嘅樓價計算，買同樣面積嘅新樓，足足慳了100多萬。
咁一對比，二手業主手裡嘅房屋，瞬間不香了！別講高齡二手樓，連次新樓都快被卷哭了。
你可以回想一下，今年廣州嘅龍湖、保利、越秀等發展商推出嘅新樓盤系不系一個比一個卷？
400萬內可以在荔灣嘅花地灣，買到三房，甚至3+1房；
哪怕天河自身，卷王珠江花城建面約76平3+1戶型，總價卷進400萬以內區間，單價甚至直逼2018年年底嘅開盤價。
呢個價格段，足以把天河多數高齡小區護城河卷沒。
內卷年年有，萬萬沒諗到今年內卷嘅系天河。
之前天河都系"閉眼可入"嘅時代已經過去咗。
除咗卷戶型只有在價格上咗今年天河新開嘅項目：聯投·文*府，中建·精*壹號呢啲戶型使用率100%相當於新樓變相降價了。
隨之而來，周邊二手為咗出貨也只能被迫降價了。前段時間牛奶廠二手招商雍華府成交了一套約126方嘅四房，折合單價約6.45萬。無獨有偶，華潤天合同樣成交了一套單價6字頭嘅四房單位。
要知道今年三四月份同單位單價基本在8字頭，總價上千萬，而家足足降了300萬，降價出貨，大概系天河東二手業主比較好嘅出路了。
產品卷不過，價格也卷不過，連牛奶廠價值咁硬嘅次新板塊都被新樓壓制，其他嘅高齡二手樓，除咗降價出貨，冇其他揀。
高齡老破小點解不受待見？與其面臨嘅幾個問題有關。
金融屬性逐漸喪失；其次生活配套設施老化，居住體驗感不佳。
另外，高齡二手大多已過咗增值高峰期，行情唔好時候，資產更容易縮水。
呢類房屋你再不賣掉估計以後都冇機會了，一定要抓住而家嘅窗口期。
特別系嗰啲樓齡超過二十年甚至講系三十年嘅老破小，別以為自己嘅競爭對手僅限於天河新樓，其實同價位嘅花地灣、老黃埔，都會系潛在對手。
內卷之下，冇充足護城河嘅老破小將系受到第一波衝擊嘅對象。
呢種房屋，留着它幹嘛？抓緊時間賣掉。
所以好多人逐漸意識到，老破小想要置換得趁早，如果唔係很容易「爛」在手裡，無法變現只能成為「賬面財富」。你認為，高齡小區未來出路在哪？