【新建築物管理條例明年7月13日實施 期望在實際操作中「重激勵 少處罰」】

立法會 2024-7-4
盧偉國 工程界議員 經民聯主席

盧偉國議員：
代主席，本人與經民聯的同事都支持通過《2023年建築物管理(修訂)條例草案》。

代主席，私人大廈屬於業主的財產，業主亦有責任妥善管理大廈。目前，《建築物管理條例》(第344章，下稱《建管條例》)提供主要的法律框架，讓業主成立業主立案法團(「法團」)，而法團作為法人團體，在法律上有權代表所有業主管理大廈的公用部分。近年，香港的樓宇持續老化，越來越多舊樓需要維修和翻新，不少業主日趨關注法團如何就重大維修工程作出決定，社會各界也強烈要求政府當局加強監察法團管理委員會(「管委會」)如何執行法團的日常管理工作。《建管條例》的上一次修訂在2007年完成，為了使《建管條例》與時並進，當局綜合公眾諮詢結果和持份者意見，向本會提交《條例草案》，內容主要涵蓋三大範疇，包括大型維修工程採購和大額採購、財務報表，以及有關保存重要的法團文件的刑事罰則，藉此優先處理公眾較為關注而爭議性較小的課題。

首先，是對大型維修工程採購和大額採購訂立新規定。《建管條例》原有條文訂明了第1類及第2類大額採購，由於大廈的大型維修工程近年不時引發爭議，《條例草案》引入了新的採購類別：如果每個大廈單位所佔的維修工程費用平均超過港幣30,000 元，有關工程會被視為「大型維修工程採購」，不過，為了避免阻礙大廈的日常採購工作，大廈管理的恆常服務，例如保安、清潔和聘請物業管理公司等，將不視為「大型維修工程採購」。《條例草案》同時對以上3個類別的採購實施新的投標和申報規定。鑑於大型維修工程採購牽涉重大利益，將引入業主親身投票門檻，規定至少有5%的業主或100名業主(以較少者為準)親自投票通過相關採購決議。又訂立新機制，讓法人團體業主可由其授權的自然人代表出席法團業主大會親自投票。政府當局將順應法案委員會委員的建議，提出修正案，使法人團體業主不需要藉其董事或其他管治團體的決議，而只需藉書面授權通知就能夠授權自然人，以簡化授權程序。除了現行要求之外，《條例草案》又對大型維修工程採購的會議通知和會議紀錄作出新規定，例如，會議通知必須載列重要提示，列明大廈管理基金及每名業主須為採購支付的預算金額，而會議紀錄副本必須在會議日期後28天內發送給所有業主。凡此種種，都是旨在提高大型維修工程採購的公正性和透明度，以保障所有業主的利益及減少潛在爭議。

其次，是就財務報表和帳目施加新的規定。根據現行《建管條例》，只有大廈多於50個單位的法團才須審計財務報表。實際上，單位數目較少的大廈也會涉及可觀的收支，《條例草案》訂明，任何每年收支超過50萬元的大廈，不論單位數目為何，均須審計財務報表。同時要求財務報表一旦備妥，就必須在大廈顯眼處展示，而無須等待法團業主周年大會，有助業主對大廈的收支狀況及時作出監察。

此外，一些社會人士認為，當局應引入刑事制裁條文，以阻嚇不遵守《建管條例》的情況。《條例草案》原本建議，就保存重要的法團文件增設罪行，包括會計帳目、管委會及法團業主大會的會議紀錄、招標文件和委任代表文書等，一經定罪，會議召集人、管委會委員、司庫或秘書等相關人士可被判處第4級罰款，即25,000元。作為法案委員會成員，我在審議相關條文時向當局表示，一個法團組織對於文件的保存和處理，這當然是有要求的，但我很擔心的是這些條文寫得愈複雜，當中出現處罰的字眼愈多，會嚇怕一些本來自願參與法團工作、為街坊服務的有心人，希望政府能切法消除疑慮，否則，我們落實《條例草案》的相關建議可能適得其反，甚至會引發大量管委會委員辭職，導致有關法團解散，有違改善整體法團管理的初心。我強調大廈管理應平衡權與責，消除不必要擔憂，以激發居民自主參與性。當日出席法案委員會會議的民青局梁宏正副局長表示，明白議員們的憂慮，將會與律政司的同事討論，令條文更清晰。我樂於見到，當局從善如流，就刑事制裁及相關事宜提出幾項修正案，一方面收窄有關規管範圍，使相關刑事責任施加於「負有責任」的管委會參與者，而非每一名管委會參與者，亦清楚訂明，新訂的刑事責任，並不適用於經修訂的《建管條例》開始實施的日期前管委會已獲得的文件或已發出會議通知的法團業主大會，以顧及管委會換屆可能牽涉的責任。同時修訂擬議免責辯護的相關條文，把中文文本的字眼改為「該人已盡了在有關情況下應盡的一切努力，以防止干犯有關罪行」。相信這些修訂都有助消除不必要的憂慮，並加強保障相關人士，是值得肯定和支持的。

鑑於本港不少「三無大廈」一直難以成立法團，令大廈管理問題百病叢生。為了讓相關大廈，例如由公契經理人管理的私人大廈的業主都能夠受惠於修訂建議，《條例草案》也會把有關「大型維修工程採購」、 「大額採購」以及財務報表的修訂納入條例附表7，作為公契的強制性條款。

代主席，《條例草案》如獲通過，將自其於憲報刊登當日起的12個月後實施。但設有過渡條文，使有關採購的新規定不適用於正在進行的採購，以免相關採購工作要被迫中止或重新展開。不過，如果在《條例草案》生效日起計3年期間仍未就採購訂立合約，有關採購的新規定將會適用。我認為，這也是相當合理的務實安排。

代主席，本人謹此陳辭，支持通過《2023年建築物管理(修訂)條例草案》和民政及青年事務局局長將會動議的各項修正案。