공장과 제2종 근생 제조업소 차이! 공장 및 제조업소 건축 가능한 토지 완벽 이해.

공장 건축 및 제조업소 건축 시공사 세림건설과 건설나라에서 제공하는 공장부지 및 토지 개발행위허가 관련 정보입니다.

공장과 제2종 근생 제조업소, 신축 가능한 토지를 알아보겠습니다.
건축 가능한 토지를 알아보기 전에, 공장과 제2종 근생 제조업소를 어떻게 구분하는지 차이를 알아보겠습니다.

근생 제조업소의 정확한 명칭은 제2종 근린생활시설 제조업소 인데요, 건축법 시행령 별표1 제4호 너목에서는 제조업소, 수리점 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설로서, 이와 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고 일정한 요건에 해당하는 것을 “제2종 근린생활시설”로 규정하고 있고, 같은 표 제17호에서는 물품의 제조, 가공 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제2종 근린생활시설 등으로 따로 분류되지 아니한 것을 “공장”으로 규정하고 있습니다.

여기서 하나 더 알아야할 사항이 있는데요, 앞에서 공장과 제2종 근생 제조업소를 구분한 특성은 면적으로 구분하였지만, 제2종 근생 제조업소가 갖춰야 할 요소가 하나 더 있는데요, 대기오염물질을 기준 이상으로 배출하는 경우와 특정수질유해물질을 배출하는 경우에는 제2종 근생 제조업소로 건축할 수 없습니다. 단, 지역 마다 지자체의 조례 등 규정에 따라 다르겠지만, 폐수 무방류배출시설 설치허가를 받아 운영하는 경우는 예외로 볼 수도 있습니다.


공장과 제2종 근생 제조업소 건축을 목적으로 하는 토지 개발행위허가 관련 공통으로 적용되는 필수 사항인 진입도로 조건과 배수로 연결에 대해 알아보겠습니다. 개별입지의 토지인 경우에 부지의 면적이 5000 제곱미터 미만일 경우에는, 도로 폭 4미터 이상의 진입도로와 연결되어야하고, 부지 면적이 5000 제곱미터 이상일 경우에는 도로 폭 6미터 이상의 도로와 연결되어야하며, 부지면적 30000 제곱미터 이상일 경우에는 8미터 이상의 도로와 연결되어야 합니다. 그리고 하수도 연결이 가능한 토지 이어야 토지개발행위허가가 가능합니다.

이젠 공장과 제2종 근생 제조업소 신축이 가능한 토지의 용도지역을 알아보겠습니다. 토지의 용도지역에 따른 공장과 제2종 근생 제조업소 시설을 건축할 수 있는 토지와 불가능한 토지를 확인 하겠습니다.

첫 번째로 농림지역에서는 우리가 흔히 알고 있는, 공장과 제2종 근생 제조업소를 건축할 수 없습니다. 다만, 국내에서 생산된 농수산물을 1차 가공 과정을 거쳐 생산되는 식품공장의 제조시설과 판매시설 건축은 가능합니다. 단, 부지의 면적을 일정 면적 이하로 만 허용하고 있습니다. 또한, 농림지역 임업용 산지의 경우에는 부지의 면적이 10,000 제곱미터 이상일 경우에 공장의 신축이 가능할 수도 있습니다. 좀 까다롭지만 농림지역의 임업용 산지의 경우에는 다른 법률의 적용으로 공장부지로 개발이 가능합니다. 기회가 되면 이 부분에 대해서는 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

두 번째로 보전관리지역에는 일반 공장과, 제2종 근생 제조업소 건축이, 불가능 합니다. 이런 이유로 제1종 소매점으로 건축하여, 이를 공장 또는 창고로로 사용하는 경우도 종종 있는데요, 이것은 엄연히 불법입니다.

이번에는 생산관리지역을 알아보겠습니다. 생산관리지역에서는 일반 제조업 공장과 제2종 근생 제조업소의 건축은 불가능하지만, 공장 중에서 도정공장 및 식품공장과 읍, 면지역에서는 제재업의 공장으로서 일정한 요건을 갖춘 것은 건축할 수 있지만, 앞에서 말씀드린 도정공장, 식품공장, 제재업 공장과 동업종의 제2종 근생 제조업소 경우는 대기환경보전법의 특정대기유해물질과 대기오염물질 배출시설에 해당하지 않아야하고, 수질 및 수생태계보전에 관한 법률의 특정 수질유해물질 배출과 수질오염물을 배출하는 시설물과 그 밖의 물체로 환경부령으로 정한 폐수배출시설이 아니어야 합니다. 식품공장의 경우에는 폐수처리장을 갖추더라도, 처리된 폐수를 배출할 수는 없으므로 배출되는 폐수는 위탁처리 할 계획을 세워야합니다.

네 번째로 계획관리 지역에는 일반 공장과 제2종 근생 제조업소의 건축이 모두 가능합니다. 단, 화학원료를 사용하여 생산하는 화장품공장과 액상의 원료를 사용하는 화학공장은 입주할 수 없습니다. 최근에 법이 개정되어 쳔연 원료를 사용하여 제조하는 천연 화장품 공장은 계획관리 지역의 토지에서 건축할 수 있습니다. 그리고 화학공장 중에서 대기오염물질의 배출이 기준치 이하 이고, 고상의 원료를 사용하는 경우에는 화학공장도 건축이 가능할 수도 있습니다.

이제는 도시지역의 토지에서 공장과 제2종 근생 제조업소를 건축할 수 있는지를 알아보겠습니다.

도시지역의 토지 중에서는 생산녹지, 자연녹지, 제1종일반주거지역의 토지를 대상으로 알아보겠습니다.

생산녹지 지역의 토지에서는 공장과 제2종 근생 제조업소 모두 업종의 제한을 받는데요, 건축 가능한 업종은? 도정공장, 식품공장, 제1차선업 생산품 가공공장 및 첨단업종 공장과 동업종의 제2종 근생 제조업소를 신축할 수 있지만, 대기환경보전법, 물환경보전법, 폐기물관리법에서 규정하는 기준 이하의 배출 시설에 한하여 허가하고 있습니다.

자연녹지 지역은 첨단업종의 공장과 지식산업센터, 도정공장 및 식품공장 그리고 읍면 지역의 제재업 공장과 동업종의 제2종 근생 제조업소를 건축할 수 있지만 생산녹지와 마찬가지로, 대기환경보전법, 물환경보전법, 폐기물관리법에서 규정하는 기준 이하의 배출 시설에 한하여 허가하고 있습니다. 그리고, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 공익사업 및 도시개발법에 따른 도시개발사업으로 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ시 및 군 지역 내에서 이적하는 레미콘 또는 아스콘 공장은 건축이 가능합니다.

제1종일반주거지역에 건축 가능한 공장과 제2종 근생 제조업소 업종을 확인하겠습니다. 인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업, 컴퓨터 및 주변기기 제조업, 컴퓨터 관련 전자제품 조립업, 두부제조업, 세탁업의 공장 및 지식산업센터 등에 한하여 건축할 수 있지만, 대기환경보전법, 물환경보전법, 폐기물관리법, 소음 진동관리법에서 규정하는 기준치 이하의 배출업소에 한하며, 해당 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 해당 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 인근의 주거환경 등에 미치는 영향 등이 적다고 인정하였을 때 건축할 수 있습니다. 제1종일반주거지역의 경우에는 앞에서 말씀드린 모든 조건을 충족한다고 해도, 토지의 가격이 비싸서 공장과 제조업소가 입주하는 것이 비효율적인 면이 있습니다.

여기까지 알아 본 공장과 제2종 근생 제조업소 신축을 목적으로 개발행위허가를 받을 때 도시계획심의 대상에 대해 알아보겠습니다. 공장을 설립할 때는 도시계획심의를 거쳐야 하지만, 제2종 근생 제조업은 자연녹지와 계획관리지역 일 때, 부지 면적이 3000 제곱미터 미만과 생산녹지와 생산관리지역인 경우에는 부지면적이 2000 제곱미터 미만 인 경우에는 도시계획심의를 받지 아니합니다.

농지와 임야에 공장을 건축 완료하면 토지의 지목은 공장용지로 변경되고, 제2종 근생 제조업소를 건축 완료하면 토지의 지목이 대지로 변경됩니다.

그리고 공장은 건축물 건축을 완료하고 제조시설 설치까지 완료한 후에 공장설립 완료 신고를 거쳐 공장등록을 합니다. 제2종 근생 제조업소는 공장등록 의무는 없지만 만일 공장등록이 필요하다면, 도시계획심의 거쳐 공장등록을 할 수 있습니다.

오늘은 공장과 제2종 근생 제조업소의 차이를 알아보고, 공장을 건축할 수 있는 토지에 대해 알아보았는데요, 이해가 되셨나요? 마지막으로 한 번 더 강조해 드리면, 공장과 제조업소 하가가 불가능한 토지에 소매점으로 건축하여 공장과 창고로 사용하는 경우가 종종 있는데요 이것은 엄연히 불법이니 이런 행위는 피하는 것이 좋을 것 같습니다.