Скачать или смотреть 血洗深圳！港澳客跨境被套，一嘢跌返2018年！開發商現金斷流，業主賤賣都無人接貨。深圳樓市正進行一場無差別財富屠殺。神話破滅後，只剩一地雞毛。

一嘢跌返2018年。深圳全城哀鴻遍野，持續九年嘅財富碎肉機，連最後塊遮醜布都燒到渣都冇得剩！
曾經俾人捧上神壇嘅深圳樓市，而家好似自由落體咁直插落嚟，拖住無數家庭嘅畢生積蓄，跌落深不見底嘅黑洞——唔系講笑，而系每日喺度發生緊嘅血淋淋現實。

當「樓價永遠升」嘅信仰一下子冧檔，深圳呢個曾經創造無數發達神話嘅夢想之城，而家上演緊一場比寒冬更刺骨嘅資產大屠殺。唔系調整，唔系回調，系徹頭徹尾嘅信仰崩塌，系一場冇人走得甩嘅財富絞殺。嗰啲曾經當系寶嘅磚頭，而家變成咗催命符，將無數人半世儲蓄扯入無底深潭。深圳，呢片曾經令人瘋狂嘅掘金熱土，而家剩低嘅，只有一地雞毛同無數破碎嘅發達夢。曾經嘅「樓價神話」變成今日嘅「樓價笑話」，嗰啲喺高位接火棒嘅「勇者」，而家半夜扎醒，枕頭都系冷汗。

南山區、福田區——兩個曾經代表深圳巔峰財富嘅金漆招牌，而家淪為樓市屠宰場嘅核心展區。數據凍過冰刀：呢兩個區嘅樓價從歷史高位被人狠狠掟低三成！唔係數字遊戲呀，系真金白銀喺你面前蒸發咗。仲記唔記得2018年嘅深圳？嗰陣時，個個食飯飲茶都講樓，個個成功故事背後都企住一間狂升嘅樓。但邊個估到，九年之後嘅今日，樓價竟然好似個反骨仔，頭也不回咁跌返去當年個起步點——唔止呀，甚至比當年更慘烈！

撳開手機，彈出嚟嘅系一片令人窒息嘅「放盤海嘯」。南山、福田嘅二手放盤量好似癌細胞擴散咁瘋狂暴增，飆到原先兩三倍。全深圳放盤量喺2025年激增53%，衝到接近九萬間呢個天文數字。如果話南山福田系樓市崩潰嘅主戰場，咁龍華就系呢場災難入面最慘烈嘅犧牲品。呢個曾經嘅「潛力新區」，而家跌到面目全非、尊嚴盡失。

最近龍華中心板塊嘅金地啟曜府拎到預售證，備案均價大約五萬一蚊一平方米，單價大概四萬四千八到五萬六千七蚊。呢個價，直頭系龍華中心板塊新樓嘅滑鐵盧，因為已經跌到龍華新盤開價嘅歷史新低！有幾慘？比較下就知：2019年，四百三十一萬隻可以買到大概七十八平方米嘅單位；而家金地啟曜府最平嗰只九十八平方米單位，只需要四百三十六萬，仲未計開盤折扣。即系話，四年前嘅價錢，而家可以買多十幾平方米空間。

更諷刺嘅系，就連2019年開盤嘅華盛瓏悅花園，均價計埋折扣優惠，都仲高過金地啟曜府一截。當年一千七百幾套單位，均價六萬七千五蚊一平方米（包埋裝修）。而家，呢個價喺龍華已經變成遙不可及嘅天花價。

喺咁嘅環境下，發展商個處境只能用「悲慘」嚟形容。金地集團，呢間曾經嘅地產巨頭，而家深陷泥潭，難以自拔。金地集團嘅2025年半年度報告，揭示咗一個觸目驚心嘅現實：營業收入按年大跌25.80%，經營活動產生嘅現金流量淨額，從上年同期正流入四十五點九億，變成負十二點五八億，按年暴跌127.40%。

更令人心寒嘅系，金地集團2025年歸屬上市公司股東嘅淨利潤，蝕到去三十七點零一億，基本每股收益蝕零點八二元一股。呢啲唔系普通數字，系血流成河嘅直接證據。金地啟曜府個項目本身都有問題。容積率飆到八點五九，喺深圳控制住宅容積率上限嘅背景下根本唔討好，地面休閒花園細到可憐，基本冇社區運動場地。咁嘅項目，喺而家個市底下，除咗劈價求生，仲有咩選擇？

如果話新樓市場系發展商嘅屠宰場，咁二手市場就系普遍業主嘅煉獄。深圳貝殼研究院嘅數據凍到令人窒息：2025年每季成交周期全部超過二百日，年底更加達到二百零九日。即系點？即系業主放盤之後，平均要等七個月先賣到層樓！七個月呀！喺呢二百幾日裡面，你要忍受無數地產經紀嘅催促，要經歷幾十甚至過百次睇樓客嘅挑剔，要眼白白睇住同屋苑其他單位用更賤價成交。

去化周期越拉越長，就等同鈍刀割肉，慢慢折磨。新樓去化時間大概十五點三個月，比起舊年年底又拖長三個月。發展商手揸住越來越多現樓，由期樓賣到變現樓，由新樓擺到變舊樓。嗰啲選擇買現樓嘅買家比例，已經升到35.3%，因為冇人再敢信圖紙上面嘅承諾——睇唔到摸唔著嘅期樓，喺呢個唔確定嘅年代，變成咗一場風險太大嘅賭博。每一單成交背後，都系一個家庭財富嘅縮水，一個投資夢嘅粉碎。

喺呢場樓市大崩潰裡面，有一班人嘅傷痛特別深刻——嗰啲喺深圳買咗樓嘅港澳居民。佢哋曾經被深圳嘅發展前景吸引，跨過條邊境線，擲大舊錢落去，期待兩地價差帶嚟嘅投資回報。而家，佢哋當中好多人發現，自己嘅投資唔止冇增值，反而大幅縮水。跨境過嚟嘅資金，換嚟嘅系不斷貶值嘅資產同每月雷打不動嘅供樓支出。

更弊嘅系，由於政策差異同跨境管理嘅複雜性，呢班港澳買家面對市場下跌嗰陣，往往處於更加被動嘅位置。佢哋冇辦法好似本地居民咁靈活應對，亦難以即時掌握市場變化，只能眼白白睇住自己資產價值一日一日蒸發。嗰啲曾經被「大灣區一體化」、「深港同城化」呢類宏大故事吸引過嚟嘅港澳投資者，而家守緊一日日貶值嘅樓，個心系咩滋味？系憤怒？系後悔？定系對跨境投資嘅徹底心淡？

市場最可怕嘅唔系價格下跌，而系信心徹底崩盤。當「租樓都幾好」成為越來越多後生仔嘅共識，呢個市場嘅根基就開始鬆動。數據揭示咗一個殘酷真相：2025年深圳平均買樓年齡推到去三十七點七歲，比2024年又老咗一歲。三十一至四十歲仍然系主力，但占比喺度跌；四十一歲以上嘅買家占比反而提升三點八個百分點。

即系咩意思？即系後生仔正在撤離呢個市場，或者被呢個市場拋棄。買樓唔再系後生仔成家立業嘅第一步，而變成中年人改善生活嘅沉重選擇。當買樓門檻高到要儲接近二十年錢先勉強掂到，呢個市場仲有咩未來可言？與此同時，嗰啲曾經嘅炒家都紛紛撤走。佢哋終於明白，喺一個持續下跌嘅市場裡面，揸住層樓唔再系資產增值嘅手段，而系不斷燒錢嘅負累。佢哋寧願割肉離場，都唔想繼續被綁住。

深圳樓市嘅崩潰，唔單止系價格下跌咁簡單，更繫結構性失衡嘅集中爆發。一方面，大量同質化產品一窩蜂推出，形成咗殘酷嘅內鬥；另一方面，真正嘅需求卻不斷萎縮。龍華中心板塊就系一個典型例子。從2018年嘅寶泰雅苑到2026年嘅金地啟曜府，差唔多八年時間，呢十五個項目就累計供應咗一萬零四百零二個住宅單位。咁嘅體量，令到成個龍華中心呢幾年都成為市場話題榜常客。經過咁多年供應，成個龍華中心板塊嘅市場，跟住市況變化，迎嚟結構性調整，亦令龍華嘅新盤陷入兩難。供應過剩而需求不足，就系而家深圳樓市最真實嘅寫照。

更可怕嘅系，呢種失衡系系統性、長期性嘅。人口流入放緩、結婚率生育率雙雙下跌、後生一代價值觀轉變，呢啲因素一齊發力，令樓市復甦之路變得遙遙無期。當夜晚降臨深圳，萬家燈火之中，有幾多家庭正為貶值嘅樓而焦慮到瞓唔著？嗰啲曾經被視為身份象徵嘅房產證，而家變成壓喺心口嘅大石。業主群組裡面，減價消息一個接一個，每次電話震都可能帶嚟新一輪心理崩潰。

深圳樓市嘅財富絞殺仲喺度繼續，冇人知呢場噩夢幾時先完。嗰啲仲喺度吹「剛需而家系好時機」、「大跌可能性好細」嘅言論，喺冰冷現實面前顯得蒼白無力。喺呢場樓市大潰敗入面，冇贏家，只有不同程度嘅輸家。而最諷刺嘅系，呢場災難嘅種子，正正就系喺樓市最狂熱嗰陣埋落嘅。當潮水退曬，裸泳者嘅尷尬同絕望，成為咗呢個時代最刺眼嘅註腳。