胡‧說樓市｜新盤追差價後，盤點市場尚餘的利好因素｜Yahoo Hong Kong

取消交易的第一滴血在長實洪水橋 #LYOS 發生後，會否有更多類近個案出現，市場都密切注視。因為轉角市前以高溢價接貨的買家為數不少，準買家正面臨上會抉擇，估值回調撻訂輸少當贏，卻也未必一了百了。 上會危機影響買家信心，環環緊扣都打擊了買新盤的信心，特別是遠期樓花項目，根本是買家要跟發展商對賭樓市升跌幅，發展商推盤同樣舉步為艱。餘下幾個月，樓市又何去何從？短期樓市是否真的沒有什麼利好因素？ 第一個因素，就是九月份美國議息。當大家都估計聯儲局會減息之時，本港會否減息暫時仍是未知之數。就算本港銀行真的有條件跟著減，變相減輕了置業者的借貸成本，但這又是否代表他們會入市？前提還看銀行的取態。 今年初，政府宣布全面撤辣的同時，實情也一併暫緩壓力測試，並且進一步放寬了按揭成數。買一層3,000萬元的物業，以前自己支付一半首期，現在只需支付30%，即900萬元，餘額向銀行借。以前要模擬加息三厘、看看供款是否少於入息的60%，現在直接看實際供款是否少於入息的一半，審批程度比以前寬鬆，意味著全部信貸風險由銀行一力承擔。 就算有減息因素，發展商面對逾十萬伙的供應要減價促銷，但用家是否有能力入市也要看銀行是否配合。尤其看到近期的估值大跌，現樓貨源以低於市價出貨還能吸引買家，反觀即使以折讓價開售遠期樓花，準買家也充滿戒心。 所以減息對大市的刺激，不會因供少幾百元而令用家回心轉意，反而應該看一批現時仍有實力入市的準買家，他們會作出什麼的抉擇。究竟他們會選擇把資金存放在定期存款，抑或重新把資金轉回物業市場上。 因為以一層中小型住宅來計算，現時平均樓價為554萬元，同等中小型住宅的租值為17,325元，租務回報大約有3.7厘，比起早幾年長期處於2.5厘的水平，縱然看似有所提升，但這只是一個表面回報，未扣管理費、未扣差餉地租、未扣物業稅，也未計算樓價是否會回落等等因素。 如果銀行減息，影響到定存息口，長線投資者會看定存息口是否已長期回落，同時市場有沒有其他更理想的投資工具，屆時才會重新考慮住宅市場，這是息口對目前樓市較直接的影響。 目前市場缺乏購買力，因為當發展商劈價一浪低於一浪時，沒有在上會前震走的業主，即使成功上會也有苦惱。因為估值跌幅之多，令他們在負資產水平徘徊，銀行不追收差價，卻也只能期望自住而不能放售，因為要放售就要自己補差價，所以也談不上放售舊居、再去買新居的換樓行為，必須要寄望尋找全新客源。 所以第二個要留意的因素，就是十月份的《施政報告》。被視為最後一根稻草的全面撤辣證實失效後，各界都期望政府會否再救市，但在招數接近用盡的情況下，有意見建議可重新開放投資移民能購買住宅物業，從擴闊需求光譜來帶動買賣。只是當高才通來港刺激租賃市場多於買賣市場，如此舉措能否帶來成效？抑或要從控制源頭著手，這些我們都拭目以待。

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