胡‧說樓市｜2023年四大代理齊齊估錯市，究竟差幾遠?｜Yahoo Hong Kong

2023年又到尾聲，跟往年一樣，大家再次錯判形勢。以為通關後經濟逐漸復甦，但實情反彈力度僅曇花一現；踏入第二季，已慢慢打回原形。就算政府不斷配合減辣，但成交價及成交量均不似預期。發展商扭盡六壬出貨卻未有顯著成果，投地步伐放慢，政府用地流標已屬等閒事，但連一份標書也收不到的情況，卻是相當罕見。環環緊扣的影響，引申到大家對政府庫房的憂慮。展望2024年，究竟會繼續沉底、還是止跌回穩? 值得我們先回顧一下，究竟2023年發生了什麼事?
2021年尾，四大代理清一色錯估2022年樓市走勢。以為到2022年尾，估算2023年時會精準一點，豈料預測繼續落空。當中對樓價估算最進取的中原地產，認為「最壞時間已過去」，所以年初預計2023年樓價會谷底反彈15%。緊隨其後，另一龍頭大行美聯，也錯估2023年樓價會升10%，而利嘉閣及香港置業則分別看升5%至8%、以及5%，但結果全數估錯。
因為通關後的經濟復甦不似預期，僅在第一季稍見起色。自第二季起，樓價已經繼續滑落，不單把第一季升幅全面抵銷，如果我們參考中原城市領先指數，截至2023年12月中為止，全年樓價反覆再跌4%。
政府不斷配合減辣，今年2月《財政預算案》中，財爺陳茂波率先調整印花稅稅階，首置客購買300萬元以下物業，印花稅調整至100元；其後7月，金管局自2009年來首次放寬住宅按揭成數，1,500萬元以下物業放寬至70%，同時放寬大碼樓的按保成數。
9月再把新按保推展至樓花項目，免卻樓花盤未能借取按保的困境。10月《施政報告》，特首李家超把「額外印花稅」綑綁期縮短至兩年，同時針對境外客及公司客的「買家印花稅」及長線收租客的「新住宅印花稅」稅階同時下調至7.5%，而高才通更加可以「先免後徵」。
但任憑政策上如何配合，成交量卻未能跟上。年初由長實率先劈價15%，盡推掃管笏「飛揚二期」400個單位；年中再以市區七年新低價，並配合呼吸PLAN推出油塘「親海駅」，入場單位290萬元，大玩發水票下創出累收38,000票的記錄新高。新地推售屯門「NOVOLAND 2A期」就大玩樓價墊底，如果樓價跌10%，就由發展商包底；年底還以六年來全港首批最平均價，以每呎10,888元推售天水圍天榮站「YOHO WEST」。
除了個別發展商維持高價滯銷外，大發展商已改行「求量」，但實際上也未能達標。原本市場預計，2023年一手成交量可達13,000至16,000個單位，但截至2023年12月15日，全年僅錄9,940宗一手登記，比預計少了24%至38%，而整體一手註冊金額則為1,205.3億元。這證明發展商仍未能測試市場底線，否則整體一手成交並不止於此。
二手市場更不用多談，薄弱的氣氛迫使業主擴闊議價空間，但準買家也因息口及經濟前景憂慮的前提下，未敢輕言入市。截至2023年12月15日止，全年二手市場僅錄得35,143宗登記，亦較市場估算的40,000至50,000宗，低了12%至30%。而整體二手註冊金額2,616.7億元，相當於每宗成交745萬元。
層層推進的效應，發展商成手貨無人接，批出預售但待售的樓花高達15,000個單位，而一手新供應高達100,000個單位下，自然沒有人願意入標投地。荃灣油柑頭地流標，政府邀請房協興建首置樓；東涌新發展區，小蠔灣車廠用地又流標，之後港鐵東涌東站更是一份標書也收不到。就算有人投的地皮，好像宋皇臺站旁的住宅地，中標價也低至53.5億元，平均每呎地價5,392元，重返啟德區九年前水平。政府賣地收入連其他補地價收入，暫時錄得約264億元，僅佔全年度的850億賣地收入目標31%。
值得留意，今個財年的估算是入不敷支，估計赤字為542億元，財政儲備預計會跌至7,800億左右，但財年過了七個月，不單賣地收入少於預期，暫時赤字也進一步惡化至1,729億元，財政儲備已跌穿7,000億元，至只有6,619億元。總括來說，2023年房地產市場的表現，對公共財政的影響若隱若現。2024年又何去何從?

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