กรรมสิทธิ์รวม เรื่องต้องระวังก่อนซื้อที่ดิน | Koy My Property Pro

กรรมสิทธิ์รวม เรื่องต้องระวังก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ | Koy My Property Pro
กรรมสิทธิ์รวม หมายถึง การที่คนตั้งแต่สองคนขึ้นไปเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินเดียวกัน ซึ่งถ้าเจ้าของรวมทุกคนไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อนว่าใครจะมีกรรมสิทธิ์คนละกี่ส่วน กฎหมายก็ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมแต่ละคนทีสัดส่วนคนละเท่าๆ กัน และมีสิทธิ์ในการจัดการทรัพย์สินร่วมกันค่ะ

แต่ถ้าที่ดินได้มีการแบ่งสัดส่วนชัดเจนแล้ว และผู้ขายตั้งใจขายเฉพาะส่วนของตน ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมผู้อื่น ถ้าเราจ่ายเงิน หรือรับจำนองไปแล้ว ก็สามารถเรียกร้องได้เฉพาะส่วนที่ผู้ขายเป็นเจ้าของเท่านั้น และจะไม่ผูกพันส่วนของเจ้าของร่วมคนอื่นค่ะ

ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อนว่าใครจะมีกรรมสิทธิ์คนละกี่ส่วน ถ้าเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง ต้องการจะขาย จำนำ หรือจำนอง ทรัพย์นั้นๆ ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกๆ คน ไม่เช่นนั้นจะถือว่าไม่สมบูรณ์ การขายที่ดินนั้นๆ ย่อมกระทบสิทธิของเจ้าของรวมอื่นๆ เราจึงต้องแน่ใจว่า เจ้าของรวมทุกคนได้ให้ความยินยอมให้ผู้ขาย มาขายที่ดินนั้นๆ แล้วนะคะ

ที่ดินมีเจ้าของหลายคนมักจะก่อให้เกิดความยุ่งยากกับเจ้าของ เมื่อมีกรณีแบบนี้สามารถแก้ปัญหาเฉพาะหน้าได้โดยการจดทะเบียนกำหนดสัดส่วน
ลงไปว่าแต่ละคนมีสิทธิเท่าใด โดยไม่ต้องไปขอแบ่งแยกโฉนดก็ได้ (กรณีเป็นห้องชุดก็สามารถจดทะเบียนกำหนดสัดส่วนสิทธิในห้องชุดได้เพราะไม่ใช่การแบ่งแยกห้องชุด เมื่อขายไปก็แบ่งเงินตามสัดส่วนที่ตกลงกันไว้แล้ว) การจดทะเบียนประเภทนี้กรมที่ดิน เรียกว่า “การจดทะเบียนบรรยายส่วน”
มีวิธีการง่าย ๆ คือให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมตกลงกันด้วยปากเปล่าก่อนว่าจะให้ใครมีสิทธิเท่าใด ซึ่งปกติถ้าร่วมกันซื้อมา ก็แบ่งส่วนตามที่ออกเงินซื้อ แต่ถ้ารับโอนมรดกมาปกติ ก็จะดูว่ารับมรดกในฐานะใดค่ะ

เมื่อตกลงกันได้แล้ว ให้ทุกคนนัดกันไปยื่นคำขอจดทะเบียน ประเภท
“บรรยายส่วน” ต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินและบอกสัดส่วนที่ต้องการให้จดระบุไว้ แล้วเจ้าหน้าที่ที่ดินจะจัดการทำบันทึกข้อตกลงและจดบันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน

ถ้ามีการจดทะเบียนบรรยายส่วนไว้แล้ว ก็ต้องถือว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม
แต่ละคนมีส่วนเป็นเจ้าของตามที่ได้จดบรรยายส่วนไว้ (ถ้าจะแบ่งแยกโฉนดก็จะต้องแบ่งตามสัดส่วนที่กำหนดไว้นี้ด้วย แต่ถ้าไม่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้เจ้าของรวมจะมีอิสระในการตกลงแบ่งแยกกันได้โดยสะดวกกว่ามาก) และในภายหลังคู่กรณีจะมาขอเลิกบรรยายส่วนไม่ได้ เพราะเท่ากับเป็นการตกลงกันใหม่เพื่อให้ส่วนที่แต่ละคนเป็นเจ้าของเปลี่ยนแปลงไป หรือจะกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ เป็นการโอนที่ดินบางส่วนให้แก่กันนั่นเองค่ะ การโอนที่ดินกันบางส่วน ก็ต้องจดทะเบียนโอนให้แก่กันตามกฎหมาย เช่น ถ้าเป็นการโอนบางส่วนให้แก่กันโดยมีค่าตอบแทน ถือได้ว่าเป็นการขายซึ่งต้องจดทะเบียนขายตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง หรือถ้าเป็นการโอนบางส่วนโดยไม่มีค่าตอบแทนก็ถือได้ว่าเป็นการให้ ซึ่งต้องจดทะเบียนตาม ป.พ.พ. มาตรา 525 เป็นต้น ซึ่งในทางปฏิบัติพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนในประเภทกรรมสิทธิ์รวม หรือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วน โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในประเภทมีทุนทรัพย์ จะต้องเสียค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ แล้วแต่ข้อเท็จจริงเป็นกรณีไปค่ะ


ค่าธรรมเนียม

การจดทะเบียนประเภทบรรยายส่วนนี้ถือว่าเป็นการจดทะเบียนไม่มีทุนทรัพย์ จะเสียค่าธรรมเนียมเพียงแปลงละ 50 บาท (บวกค่าขอ 5 บาท พยาน 2 คน คนละ 10 บาท) ส่วนภาษีอากรไม่ต้องเสียเลย







#กรรมสิทธิ์รวมคืออะไร #ความรู้อสังหาฯ #KoyMyPropertyPro