上海很多房東，心態已經崩了！入住率跌幅第一城，被官方點名批評，房價兩年跌去70%，投資客砸盤式着草。

上海好多房東，心態已經崩了！入伙率跌幅第一城，被官方點名批評，樓價兩年跌去7成，投資客砸盤式着草。
而家的上海房東，正處在十分牙煙的時刻。呢絕唔系危言聳聽。就我哋在一線的業務觀察來睇，有太多人非常容易錯誤估計賣房行情。而家的市場環境唔要盲目的樂觀。10月份上海二手樓網簽2.4萬套，唔理系同比仲系環比都有5成以上的增長。就成交量來講，今年上海的市場行情肯定要比舊年更好。一定程度上來講，上海的二手市場成交量確實系有所回暖的。就會讓房東產生一種錯覺，認為而家的房屋系很好賣的。
因此，拉高了自己的售價。但實際上，我哋的體感系市場並冇想象中的咁好。市場的漲跌，它唔系靠大家的自我感覺來實現。市場有自己運行的節奏，梗系亦都唔系完全神秘唔可預測。它有好多的先行指標可以觀測，比如價格的先行指標系成交量。我哋也睇到二手樓網簽很火熱，每周網簽數據大概6500-7000套。但系網簽之前仲有先行指標，比如帶睇量、轉定金數等。如果你去睇呢啲數據，就會發現從國慶後，每周遞減，有下降的趨勢。所以，唔可以因為網簽多咗就覺得可以高枕無憂了。
成交量再大，當下的買家依然系唔可能加價的。而且，如果房東的價格系比較高的，或者講在掛牌價中位數以上的，基本系唔可能賣掉的。而且對於一定要賣房的客戶，我哋認為而家就應該一步降到位快速賣房。而家房東普遍的情況系，先掛牌一個高價，跟住等有客戶來談了再考慮降價。但系你真實的心裡底價就需要要設低一啲，要非常貼近一線成交價格。如果你掛牌價高，心理底價也高，那系真的沒意思了。
中介唔會積極推你的房屋，買家也直接過濾掉你的房屋。今年遇到過一個客戶就系噉樣。要賣一套陸家嘴的老大樓。房屋離世紀大道非常近，地理位置絕對沒話講。當時掛牌價要800多萬，儘管小區曾經賣到過呢個價格，但系當時的行情下確實很難。不過房東並不咁想。最開始有客戶出價780萬要買，意向度很高，他沒同意。堅持最低800萬，如果唔係免談。呢個客戶黃了，下一個遇到的出價客戶只有720萬。
呢次房東願意降價了，但系卻要堅持750萬底價，少一分唔得。就噉樣反反覆覆好幾次。結果就系每次都和買家有緣無分。大半年玩嚇落來，呢個房屋最後成交價只有600多萬。貽誤戰機跌掉了100多萬，真系畀人感到可惜。既然必須要降價賣房了，噉就第一時間一次性降到位。快刀斬亂麻反而損失最小。而家賣房就系要把揸住每個當下。其實有噉樣心態的房東真的唔喺少數。
尤其新政之後一個月市場去化很好，房東心態就飄了。呢點和股市有啲類似。整體二手樓市場和他的隔籬鄰舍賣房的速度都快啲了，他會有種感受，他應該要再守一守價格。但系守不守得住可唔系憑感覺講的算。在我哋睇來，好多房屋在呢一輪市場入邊如果不賣的話。再想賣掉的話，只能到出年3月份了。如果房屋本身還不太好的話，房東死守的價格只係「水中月、鏡中花」。房東有賣高價的權利，但系唔要總恁住賺到最後一個銅板。
呢和「賭徒都要輸光最後一個籌碼才肯離開牌桌」系一個道理。僥倖心理，都覺得自己系最幸運的那一個。有時候，我感覺賣房就系在和人性作鬥爭。貪婪系無底洞, 越陷越深難自拔。之所以會誤判，也因為賣房市場的分化也很嚴重。有啲房屋降價會引發哄搶，有啲房屋降價勉強能賣掉，亦有啲房屋可能接盤俠都很難搵。如果講你的心態系啊唔出尿表情的，只係想試探一下市場，噉你可以等等。如果講你的房屋系真的很差。比如老破大、老破小，又或者系遠郊動遷房。噉你真的應該一次降到位爭取快速成交。對於呢啲類型的房屋來講，可能未來接盤俠會越來越少。因為經過幾輪政策調整之後，上海限購放鬆的空間越來越少了。未來能買呢啲「差」房屋的客戶，只能系還在被限購政策限制的。政策一放鬆，能買的立馬就買咗。但系而家外環外的限制就剩一年了，和唔要購房資格也差不多咗。噉就意味住增量客戶冇甘多咗。尤其江浙嗰啲想來上海買樓的人，佢哋睇中嘅系外環內的好房屋，甚至系動輒幾千萬的豪宅。所以而家就系賽跑。
越系呢種差房屋越應該快速賣房，以差換好。梗系，我哋對上海樓市後市的睇法亦冇咁悲觀。我哋認為接落來一段時間仲系在低位反覆磨底的過程。價格在上上下下的震盪中逐漸走平。市場繼續像之前斷崖式下跌的可能性比較小了。但系短期內大漲的可能性也微乎其微。房東真正要做的就系擺正心態，正視市場，用正確、高效的方式賣房。
樓價兩年跌去7成，投資客砸盤式着草。
長島，呢個盤大得嚇人，住宅樓一棟挨一棟，好多仲系高聳入雲的那種，新華社2021年初曝光講總共有7萬套。在呢個屬於啟東的崇明島小塊上，綠地長島周圍仲有好多好多類似的盤，都屬於南通管轄且都系崇明島上。睇報道幾個樓盤總共有約30萬套左右，如果全部住滿，可以容納100萬人。推銷方法無非系掛高佣金給到中介，新盤下一批次比上一批次多加一千均價造成漲的假象，吸引一波又一波韭菜來到綠地長島。項目從2016年開始銷售，當時新盤開價8-9k到1.1w，到咗2021年中介還在推綠地長島附近的新盤。
當初中介將佢吹上咗天：第一個靠近上海，高速覆蓋，地鐵規劃中，未來離上海距離1個鐘左右，屬於上海生活圈；空氣環境好，森林、濕地等自然資源豐富，戶型和裝修設計針對老年人，適宜養老居住；上海醫療、國際教育、大型商超齊全，生活便利；而家屬於早期開發，適宜長線投資，可及早入手，但短期投資慎入；岩被限購人群，可以購買用來資產保值；世界500強地產商，投資200億，品牌實力有保證。呢一套組合拳落來，確實有唔少實力唔系特別強勁的投資客中招了，趁着市場的火熱買下，等待着彩票中獎。
但只係2年過後，崇明綠地長島被央媽點名批評，建立在長江口的空城，樓價從一萬多逐漸跌落到三四千，而家十幾萬就可以買樓落戶，大多系沒點住過人的准新樓。赤字超過千億的綠地落座於崇明島的最北端，屬於啟東地界，在房地產行業鼎盛時期，呢度一度被謠傳將會規劃給上海，因此各大房地產商要喺哩度修建超過10萬套的房屋，最高點你每平米超過1萬的恐怖單價，面向全國各地的購房者。但系，隨着市場逐漸恢復冷靜，購房者猛然意識到被騙了，佢哋花費上百萬的房屋，壓根就無法併入上海，況且呢度除咗房屋，其他配套好似並冇跟得上。
醫療、教育、交通包括文旅配套也少的可憐，最多只岩偶爾來度假玩。但大多數購房者都系投資客，佢哋只想等樓價上漲的時候把房屋賣掉，獲取收益。可接盤的人少了，市場不再像往日那般火熱，佢哋被迫主動讓價，從最開始的不囚賺錢，只求原價出掉，到9折蝕本，8折嘔血，7折蝕本、6折割肉，一路到5折腰斬。在呢期間，越來越多的人加入到咗拋售房產呢一環節，仿佛呢度的房屋成為咗累贅。人一少，社區的商業配套也開始銳減，最基礎的速遞和外賣都無法喺哩度生存，間接導致住呢度的人越來越少，住的人少了，呢度的公共設施也無法得到有效的維護，甚至打漏夜晚公共區域的路燈都有啲捨不得開。
有多套房的投資客們開始砸盤，最便宜的只需要花300塊就可以租個一室一廳，還給你包物業費，長租四五百，更可以租到家俬齊全，拎包入伙的高層。不為別的，就係為咗畀人地給自己交物業費，對房屋進行維護。但系基礎配套不足，加上無法提供有效的工作崗位，呢度的租戶也十分可憐，常住者只有老年人同埋極少數的居家辦公者和本地躺平的土著。根據業主維權簡報顯示，綠地長島的常態入伙率只有1%，儼然一座破落的空城。