Скачать или смотреть 7萬蚊一套房！惠州大亞灣徹底瘋咗，單價僅1000元！房產中介空手套白狼，炒房客悔不當初！惠州樓市慘烈，成為天坑！嚇死港客全部逃離！海景房何時重回購房潮？

7萬蚊而家可以做到啲咩？你去金行行個圈，最多咪買到粒1卡都唔夠嘅鑽戒，仲要成色麻麻；攞去做禮金？連碎銀都未夠；喺一線城市租間屋？勉強夠捱半年租。但我話你知，就系咁區區7萬蚊，而家可以喺大亞灣——冇錯，就系當年畀深圳客搶到傻、自封「臨深第一站」嗰個大亞灣——一筆過買層樓，你話死未？

仲未算狠，重頭戲喺後頭。你知唔知而家有啲樓盤開價開到幾癲？直頭劈到1000蚊一平米！1000蚊咩概念？同你計條數：而家鄉下求其一幅屋地都唔止呢個價，你去建材鋪睇下，好少少嘅瓷磚一平米閒閒地兩三百，鋪三塊磚都貴過佢層樓。有人話樓市一鋪返返去2008年，我話你慳啲啦，08年系慘，但人哋系沖完涼仲企得返起身；今次？有啲樓直頭攤喺度，成世人唔使旨意翻身。

房天下研究院啱啱出咗數據，2026年1月，惠州大亞灣嘅二手樓參考均價已經插到落6586蚊一平米。你嗒真啲，呢個系均價——即系有的比呢個高，有的比呢個仲要慘。慘到去邊？單位價由4000幾到26000幾，上落仲勁過過山車，最平嗰批已經穿咗5000。計番40平米嘅細單位，20萬樓下搞掂，一筆過落樓都唔使眼眉跳。

但真正令你嚇到下巴甩嘅，系啲極端個案。中介掛咗套盤出嚟，總價7萬！單價1000！等我同你翻譯翻譯呢個系咩玩法：你自己搵人起間屋，淨系人工都唔止呢個數。你使7萬買呢間屋，轉個頭計下稅項、佣金，嘩，仲貴過層樓本身，你究竟系買樓定系買咗個吉？

中指研究院嘅數據都證實咗呢個慘況：1月，大亞灣新樓價格同比跌咗4.1%，二手樓跌得仲甘。港灣家緣嗰個小區而家掛牌均價7055，一套65平米嘅樓50萬就搞得掂。但同區嘅半新樓，好似慧灣中心咁仲可以撐喺17391。呢度說明咗乜？市場已經分裂成兩個極端，一邊系雪房，一邊系火爐——企得穩嘅仲吊住半條命，差嘅直頭爛到入心入肺。

樓價插到咁，邊個最慘？你一定話系高追嗰班炒家。系，佢哋系慘，但仲有一班人比佢哋更令人扯火——就系啲空手套白狼嘅中介。大亞灣房地產中介行業協會最近出咗份通報，點名咗兩間公司，一間叫宜居之家房地產經紀，另一間叫宜居之家商業管理。佢哋玩乜嘢花臣？用「高額回佣」「買樓回現」做餌，口噏噏話買完樓有錢回、回埋管理費，點知交易一完，人直接玩蒸發，錢？發你個夢就有。

呢啲仲未系單一事件。我講件仲離譜嘅畀你聽，有個業主李先生喺政府官網投訴，話自己喺大亞灣盛灣名居買樓，個業務員自稱系發展商嘅人，口爽爽話優惠兩三萬，點知首期畀咗、合約簽埋、銀行按揭都批咗，條友走咗佬。李先生走去搵發展商，發展商兩手一攤：「呢個人唔系我哋公司嘅，系代理行嘅人。」再搵返間代理行，對方話：「佢其實系另一間公司嘅人。」你推我讓，最後推到一間根本查唔到嘅假公司頭上。你話系咪玩嘢？呢班人夾埋一齊，利用你對大亞灣唔熟、對程序唔識，一個接一個嘅局等你踩，等你簽咗名畀咗錢先發現，當初啲口頭承諾全部系空氣。有句話講得真繫到肉：喺大亞灣買樓，你唔單止要驚個市跌，仲要防住啲中介着草。

2020到2021年嗰陣，系大亞灣最癲嘅時期。深圳樓價升到上太空，買唔起樓嘅深圳人一窩蜂湧入大亞灣，中介日日洗版：「臨深最後窪地！再唔買就冇機會！」「單價2萬以下，買到就系賺到！」真系有人信到十足。有個炒家2021年高追入咗大亞灣某樓盤，單價萬八，總價150萬。佢當時嘅諗法系：深圳外溢咁勁，大亞灣遲早升到3萬。結果而家呢？同類單位掛牌價50萬，掛足半年冇人問。150萬變50萬，直接蒸發100萬！100萬系咩概念？普通打工仔十年唔食唔使都儲唔到。仲慘嘅系啲借到盡嘅，畀三成首期，借百幾萬，月供五六千。而家層樓跌到咁，想賣？賣唔甩。想放租？租金800到1000一個月，連月供利息都唔夠。繼續供？等於倒錢落無底洞。斷供？銀行收樓，拍賣價仲低，仲要倒欠銀行一屁股債。

中指研究院嘅數據顯示，大亞灣嘅住宅庫存消化周期超過26個月。26個月即系咩意思？即系由而家開始一間新樓都唔起，齋賣現有嘅貨尾都要賣足兩年幾。二手樓仲慘，惠州嘅拍賣市場入面，大亞灣開發區嘅清倉率一度衝到100%——即系話只要上得拍賣場基本上都賣得出，但成交價？慘不忍睹。經濟學家亞當·史密夫有句話我一直記得：當市場癲狂嘅時候，理性系最稀缺嘅資源。呢班炒家當年以為自己搵到財富密碼，而家先發現自己先系嗰扎被收割嘅韭菜。

樓價插到咁，大亞灣系咪徹底冇得救？又唔系，我哋要冷靜啲分析下，佢究竟死喺邊。

第一，太過依賴深圳「餵食」。大亞灣嘅樓價從來都唔系靠本地人撐起。2025年大亞灣常住人口先得44萬左右，產業基礎弱到震，就業職位數都數得曬。樓賣畀邊個？賣畀深圳買唔起樓嘅剛需客，賣畀全國各地嚟發夢嘅投資客。一旦深圳市場凍過水，一旦投資客走曬，大亞灣就變成冇源頭嘅死水，幹得快過你換衫。

第二，供應量太大。過去十年大亞灣賣地賣到傻，起樓起到手軟。中指研究院嘅數據，2026年1月惠州商品住宅成交面積7.6萬平方米，同比跌咗34.3%。需求縮曬水，供應仲系咁湧出嚟，樓價唔跳樓至奇？

第三，配套跟唔上。好多喺大亞灣買咗樓嘅人根本住唔入去，點解？乜都冇！醫院、學校、商場、返工通勤全部系問題。有啲屋苑周邊兩公里範圍內，商場超市數目系零，幼稚園學校都系零。你叫人點住？住入去食西北風咩？

但都唔系全面死曬，大亞灣內部都喺度分化緊。好似慧灣中心呢類2023年新起嘅屋苑，有埋幼稚園、停車場、會所、兒童遊樂設施，仲有泳池、籃球場、跑道，均價仲企到喺17391。呢個說明咗乜？只有啲真正宜居、有配套、有質素嘅樓先可以保住些少尊嚴，啲舊、殘、冇配套、純粹炒賣嘅樓，真系會變成一堆水泥垃圾。

大亞灣嘅教訓話畀我哋知，買樓從來都唔系穩賺嘅投資。過去二十年大家慣曬「瞇埋眼買、攤喺度賺」，但系因為撞正咗城鎮化嘅大浪，而家潮退先知邊個冇着褲。如果你而家仲想靠買樓一夜發達，勸你快啲醒。一間樓如果住唔入、租唔出、賣唔甩，佢就系一堆水泥，唔好畀中介啲「高額回佣」「買樓回現」噏到你暈，唔好畀所謂嘅「窪地」「撈底」沖昏頭腦。問下自己，呢間樓我住唔住得？我需唔需要？十年後仲有冇人要？特別系港澳嘅朋友，如果你哋貪平走過嚟買，諗住得閒過嚇癮或者等升值，我同你講，十個有九個系伏。自住？你配套都冇點住？投資？而家呢個市況，炒家嘅墳頭草都生到三米高。

曹德旺有句話我一直擺喺心：樓就系鋼筋混凝土，唔系乜嘢財富密碼。真正令你安心嘅，系健康嘅現金流，系抵抗風險嘅能力，系一家平安。大亞灣嗰啲7萬一間嘅樓，聽落平過買棵菜，但如果你根本唔需要佢，佢就系壓住你心口嘅一塊大石。

最後借用《雙城記》嗰句說話收尾：呢個系最好嘅時代，亦都系最壞嘅時代。好在我哋越來越清醒，壞在清醒嘅代價，有時真系太過沉重。