小西灣 藍灣半島｜港島「低水」臨海屋苑｜全海景三房套連工人套房放盤 呎價唔洗2萬元｜兩房放盤叫價勁進取？

【易發睇樓團🏠樓盤任您睇】小西灣 藍灣半島｜港島「低水」臨海屋苑｜全海景三房套連工人套房放盤 呎價唔洗2萬元｜兩房放盤叫價勁進取？
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小西灣位於柴灣以東，這裡以公屋及居屋為主，唯獨臨海而建的藍灣半島屬於大型私人屋苑。由於前臨無遮擋海景，可以同時飽覽藍塘海峽、清水灣、鯉魚門海峽，以至維港一帶的景色，所以於1997年時吸引了信置、中國光大及維德集團等合組財團，以摸頂價約118.2億元投得這幅地皮，成為本港首幅「百億地王」。而紀錄也要約20年後，才被鴨脷洲利南道的地皮打破，即是現在的凱玥。藍灣半島在2001年落成入伙，樓齡約23年。8座的物業呈以「U」形排列，務求令向外的單位可以享有不同角度的海景。至於其餘的，則以內園及樓景為主，部分也會遠望墳場景。
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屋苑合共提供逾3000伙，當中標準戶涵蓋一房至三房套連工人套房間隔，實用面積由323至875平方呎不等。另外也設有約60伙，內置樓梯的複式或連天台特色戶，以及原裝相連單位，全部位於各座的頂層。雖然坐擁著無敵海景的優勢，但藍灣半島的樓價卻較港島其他樓齡及規模相近的大型私人屋苑「低水」。以本月的暫時二手平均呎價來看，藍灣半島是約1.3萬元； 而同樣看到遼闊海景，樓齡約19年的西灣河嘉亨灣，就是約2.24萬元。當然有很多因素影響，其中一個原因，是小西灣並非鐵路沿綫。居民需要乘車，或者步行超過30分鐘，才可到達柴灣站或杏花邨站。雖然沒有港鐵，但在這裡出入也不會不方便。因為在藍灣半島的基座，就設有公共運輸交匯處，有多條巴士及小巴路線往返區內、港島及九龍，早上預留時間候車就可以。不過若要直達新界，就只有來回落馬洲的976A線，途經八鄉、錦田及新田一帶。不鄰近柴灣市中心，居民購物、飲食都主要依賴藍灣半島基座的三層購物商場。裡面有各式民生商舖，好像酒樓、餐廳、超市、生活用品店及補習社等，也有Donki。雖然店舖數量及種類不多，但叫作一下樓就有東西吃及購買，能夠自給自足；但若要購買鮮活食材，就要步行約10分鐘至小西灣廣場的本灣市場。不過也正正因為這裡自成一隅，環境清幽寧靜，都能吸引一班捧場客。
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第一個放盤來自第9座中層B室，實用面積848平方呎，屬於三房套連工人套房間隔。現時叫價1680萬元，呎價約1.98萬多元。一進來是沒有玄關，所以空間感覺非常實用，兩廳布局很分明。這個長直廳就有約280平方呎。業主在2003年購入單位，之後一直自住，都大致保留原裝設計。雖然居住得頗為乾淨、企理，但始終都有些殘舊及耗損，買家都要預留一筆資金裝修。這個單位的一大賣點是全海景，由於位處單邊，所以更能無遮擋地看到由日出康城，至九龍灣郵輪碼頭一帶的海景。雖然都會看到將軍澳華人永遠墳場，但都有一定距離。不過單位向北就真的有些冷，而且這麼鄰近海，估計春天時會比較潮濕。假設借盡最高八成按揭，貸款額上限是1200萬元，以還款年期30年，息率4.125%計，每月供款約5.84萬元。要通過壓力測試，月入就要約12萬元。如果是購作投資，這類全海景三房套連工人套房單位，現時市值月租約3.3萬元至3.5萬元，視乎單位質素及有否裝修。假設以月租3.3萬元計算，在未扣除管理之前，租金回報率約2.3厘，稍微低於港島區一般大中小型單位的水平。
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第二個放盤來自2座低層H室，實用面積436平方呎，屬於兩房間隔，現時最新叫價830萬元，呎價同樣要約1.9萬元。業主同時放租，叫租是1.95萬元。一進屋會先有一條玄關走廊，不是很長，所以不能擺放鞋櫃。廚房都在這條小走廊進入，呈以長形。雖然已經歷數手，但仍大致保留原裝設計，所以看到有些殘舊或者使用痕跡也在所難免。出來客飯廳是一個長廳的格局，盡頭是睡房及浴室，所以也幸好門口有一條小走廊，變相不至於是一個「五門歸心」的格局，有多些完整的牆身來擺放家具。單位向東南，由於前方都是一些較矮的學校，所以感覺不壓迫，採光也不錯。另外也可以於樓罅間，看到遠山景。假設借盡九成按揭，每月供款約3.7萬元。月入要約7.7萬元，才可以通過壓力測試。
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