大埔半山 鹿茵山莊 翡翠花園｜傳統豪宅屋苑三房套放盤 呎價只需約1.2萬元｜呎價企穩有原因？｜清幽環境｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜香港興業｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇

【易發睇樓團🏠樓盤任你睇】大埔半山 鹿茵山莊 翡翠花園｜傳統豪宅屋苑三房套放盤 呎價只需約1.2萬元｜呎價企穩有原因？｜清幽環境｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜香港興業｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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近期不少新盤開賣搶佔市場焦點，二手交投受壓。不過大部分新盤都是主打中小型開則，對於一些大單位的二手放盤影響不是很大。大埔公路是香港開埠早期，連接九龍及新界的主要公路，橫跨多個地區，分了不同路段。其中在大埔滘段一帶，兩邊就座落了不少中、低密度的住宅，是大埔區內傳統的豪宅地段。第一個參觀放盤位於鹿茵山莊高座的第2座，一層有5伙，共用兩部電梯，可以直落停車場。我們看的是一個中層的A室單位，實用面積1175平方呎，屬三房套連工人套房間隔。放盤連一個車位，業主現時叫價1500萬元，呎價約1.27萬元。

客飯廳有逾300平方呎，樓底高約10尺，設有同等闊度的流線形落地玻璃窗。單位向東南，雖然景觀會看到第1座，但因為中間相隔了一些樹，加上附近的翠綠山景，所以整體感覺都很清幽。如果靠近窗邊側看，還可以遠眺少量海景。不過始終下面是樹林，會比較多蚊蟲，所以看到業主安裝了蚊網。業主在2016年時買入單位自住，花費了過百萬元裝修。雖然已居住了一段時間，但整體保養非常新淨，裝修設計也很簡潔。如果要求不高，簡單清潔就可以入住。

鹿茵山莊向來放盤不多，參考28Hse網站暫時有約10多個放盤包括洋房。分層單位放盤呎價由約1.17萬元起步，剛剛看的放盤，呎價約1.27萬元，叫價有沒有過高，抑或屬市價水平呢？參考近期同類型單位成交，4月下旬時7座一個極低層的4房雙套單位﹐實用面積1736平方呎，就以2228萬易手，呎價1.28萬元，貼近現時放盤叫價。不過要留意，這個單位能夠正望少量海景。我們再看看銀行估價，四間銀行的估價，介乎1196萬至1265萬元，較業主叫價低約一成半至兩成，不過未連車位。如果連車位，恒生的估價調高至1365萬元，不過都較業主叫價低約百分之9。簡潔、企理的裝修，又可否抵銷差價呢？如果是買作投資，參考28hse網站，每月租金介乎約3.5萬元至約4.5萬元，折合每呎約32元。如果以業主現時開價1500萬元計算，未扣除管理費之前，租金回報率有3厘，高於一般新界區大中型單位的水平。
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第二個放盤位於翡翠花園，由新鴻基發展。放盤單位來自48座高層B室，實用面積959平方呎，原則為三房套連工人套房間隔，不過現在改作三房套單位。是移民盤，連一個車位放售，業主最新叫價1150萬元，呎價11991元。客飯廳約300平方呎，是長形布局，闊約11尺。擺放電視櫃及沙發後，中間可以多擺放一張茶几，都不會覺得很狹窄。單位向西南，望向後山景﹐距離較想像中更近。雖然整體乾淨企理，但設計款式略帶年代感，買家或需預留資金裝修。
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現時屋苑只有約5個放盤，價錢由1150萬元至1790萬元，呎價介乎約1.13萬元至約1.51萬元，放盤單位屬於同類型單位中叫價最低，究竟業主有沒有把價錢叫低。先參考四間銀行的估價，介乎898萬元至1004萬元，較業主叫價低約一成二至兩成一，不過未連車位。如果連車位，恒生估價則調高至998萬元，但都較業主的叫價低約一成三。相反業主的叫價，反而更加貼近近期同類型單位的成交。3月中44座一個A室單位，同樣959平方呎，望向後山景，就以1070萬元易手，呎價約1.11萬元。不過要留意這個單位是位處低層，代理指翡翠花園近3個月的成交，平均呎價約1.2萬元。即使附近有大型新盤開售﹐都對這一帶屋苑沒有太大影響。如果是買作投資，代理指同類型的放租盤，每月叫租2.6萬元﹐折合每呎約27元。如果以業主現時開價1150萬元計算，未扣除管理費前，租金回報率有2.7厘。不過我認為這一帶的屋苑﹐不太適合購買作投資放租用途。雖然整體環境清幽舒服﹐但始終遠離市中心，附近沒甚麼民生配套，交通又不是很方便。若遇白石角一帶屋苑的三房單位相比，競爭力或會較低。
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