元朗錦綉花園｜兩層洋房＋逾2000呎大花園 1700萬貴唔貴？｜屋苑呎價企穩1.2萬元｜間間幾乎一式一樣有原因？｜自給自足配套｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜加拿大海外建設｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇

【易發睇樓團🏠樓盤任你睇】元朗錦綉花園｜兩層洋房＋逾2000呎大花園 價錢唔洗2000萬元｜屋苑呎價企穩1.2萬元大關｜間間幾乎一式一樣有原因？｜自給自足配套｜交通攻略｜按揭｜二手｜樓市｜地產｜加拿大海外建設｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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新界有不少洋房屋苑，當中規模最大是位於元朗大生園的錦綉花園，提供5024座洋房。屋苑佔地約116公頃，相當於六個維園。在1970年代之前，這裡只是一大片漁塘，之後被加拿大海外建設收購及發展，興建超過5000座兩至三層高的洋房。直至現在，還是全港規模最大的洋房屋苑。每幢洋房都連車位及前後花園，但內籠就大致分了9款屋型，10多種開則，部份設有陽台，實用面積由840至1395平方呎不等。雖然是洋房，但普遍1000多萬元就有交易，甚至今年曾見900萬元。
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整個屋苑由112條私家路貫穿，參觀的放盤位於荔枝西路，位於屋苑的邊皮位置，相對遠離屋苑中心的商業購物區及生活配套。放盤洋房高兩層，室內實用面積1100平方呎，全個錦繡花園有約292間﹐屬三房間隔。業主現時叫價1700萬元，呎價15455元。進大門後，會先經過前花園。由於業主還在居住，所以擺放了私家車。如果有多一部私家車﹐可以停泊在連貫前後花園的通道，甚至再進去後花園都可以。
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在錦綉花園中，只有(建築面積)950平方呎及1100平方呎的洋房，實用率可以達到百分百。進屋後，左邊位置是飯廳及廚房的空間，而右邊是客廳。客廳非常寬敞，即使擺放沙發、電視櫃後，中間還有很多空間。業主指，直放兩張瑜珈墊做瑜珈都完全沒有問題。廚房相對上面積較少，但參考原則，這款屋型的廚房間隔是屬於結構牆。換言之，牆身是不可以拆除，廚房不能擴大，也做不到開放式廚房。客廳有門口出去後花園，雖然這裡每座洋房都有前後花園，但面積、款式都各有不同，這座洋房屬於「前小後大」的長形花園。一般1100平方呎的洋房，前後花園合計，標準實用面積有約1169平方呎，但代理指這座洋房為特色戶，花園會大些，有大約2200平方呎。不過要留意，業主不能圍封花園及車房，也不能興建游泳池。
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屋苑第一期的洋房是沒有間隔，屋主可以自由地規劃房間。放盤洋房就是一個例子，業主於二樓造了三個房間及一間浴室。另一款第二期有陽台的洋房，就有梗房，靈活度相對較少。洋房樓底高，不少業主都會造閣樓。代理指，有些業主會將這個空間劃造工人房。放盤叫價1700萬元，由於1200萬元至1920萬元的住宅物業，只可以借到最高八成按揭，貸款額上限為960萬元。假設還款年期是30年，息率3.5厘計算，首期是740萬元，每月供款約4.39萬元。月入要約9.25萬元，才可以通過壓力測試。
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00:00 開場
01:07 屋苑交通
02:01 屋苑介紹
02:37 放盤單位資料＋介紹
09:13 放盤單位按揭、銀行估價＋近期屋苑成交價
11:13 屋苑租金、管理費
12:00 洋房裝修、重建要求
12:32 屋苑配套
14:26 總結