Pillola 46 - I contratti che non puoi utilizzare per il “vuoto per pieno” | Avv. Giuseppe Lattanzio

🟦 In questo video vi parlerò dei contratti che non potete utilizzare per gestire una Locazione Turistica o una struttura extralberghiera 🟦
E’ forse il primo video di 46 in cui parto con una negazione: quali contratti non potete utilizzare… ma se lo faccio ha un motivo ben preciso.
Ci sono alcuni contratti che non possono essere utilizzati nel settore extralberghiero e in questo video vi spiegherò quali sono e perché!

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Questo video è molto potente e serve a chiarirvi le idee da due punti di vista: quello normativo e quello imprenditoriale.
Nello scorso video ti ho parlato delle clausole che obbligatoriamente devi inserire in un contratto di “vuoto per pieno”.
In questo ti spiegherò quale contratto puoi usare e quali non usare per creare un contratto “vuoto per pieno”.

Alla base v’è un contratto di locazione ed esso deve essere necessariamente abitativo.
Vuol dire che la condizione minima necessaria per avviare un’attività è un contratto c.d. 4+4 che è regolato dalla legge 431 del 1998.
Metto subito un punto fermo su questo contratto: se è vero che dura ben 8 anni non è detto che voi dobbiate possedere quell’immobile per 8 anni.
Potrete benissimo negoziare un recesso agevolato in determinate situazioni.

Questo vi permette di comprendere che non è la durata del contratto che vi agevola se volete liberarvi dell’immobile ma è il contenuto.
Un contratto lungo vi permetterà sempre di rientrare nell’investimento e di guadagnarci, anche in caso di cessione di attività extralberghiera.
Invece un contratto transitorio per esempio vi creerà solo dei danni.
In primis il transitorio ha di per se alla base una “causa di transitorietà” specifica: tra di esse non v’è l’avvio di un’attività extralberghiera.
In più questo contratto è rinnovabile per ulteriori 18 mesi in pochi casi specifici.

Se avrete fatto bingo nell’avviare quell’immobile il proprietario al termine dei 18 mesi potrà ben richiedervi le chiavi e “godere dei frutti del vostro lavoro”.
Ma non è finita qui.
Un altro contratto che non potrete usare è quello “a canone concordato 3+2” per esempio.
In questo contratto è vietata la sublocazione proprio perchè è creato per agevolare l’accesso alla casa in zone ad alta densità di richiesta di locazioni.

Molto spesso si utilizza questo contratto perché v’è uno sconto sulla cedolare secca dal 21% al 10%.
Non cadete in questo gioco di “favor” verso i proprietari perché capita sempre più spesso che nelle attività di controllo della Polizia Municipale di varie città d’Italia chiedano anche i “titoli” cioè i contratti sulla base dei quali possedete l’immobile gestito.

Il problema della cedolare secca sarà a carico dei proprietari ma a voi porterà sicuramente gran sfiducia nei confronti delle Forze dell’Ordine che saran spinte ancor di più a controllarvi in modo capillare.

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Ti risponderò appena possibile, compatibilmente con gli impegni di Studio.
Buona giornata Supereroe dell’extralberghiero.
Diventa pro!

Giuseppe Lattanzio – L’avvocato dell’extralberghiero

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