廣州各區房價鄙視鏈：2023，來吧互相傷害！睇誰笑到了最後？

廣州各區樓價鄙視鏈：2023，誰笑到咗最後？
回望舊年嘅廣州樓市，可謂跌宕起伏，魔幻十足。
一邊系剛改市場成交集中爆發後迅速降溫，一邊系千萬級以上豪宅成交創歷史新高。
咁在廣州各區里，哪個板塊賣得最貴，撐起咗半邊天？哪個板塊最便宜，岩預算有限嘅買家？
先嚟睇睇宇宙中心天河。
沒錯，新樓天花板就喺國際金融城，舊年均價達到115722元/㎡。
原因無需贅言，呢系距離珠江新城最近嘅板塊，有CBD概念，有江景資源，關鍵系住宅非常稀缺，像合景臻溋名鑄、珠江天酈都系板塊難得嘅住宅標杆。
最岩剛需上車嘅板塊則系天河智慧城，舊年均價為65274元/㎡。
雖然它屬於新興板塊，與珠江新城嘅距離最遠，但勝在有產業潛力，像網易、酷狗等龍頭都系呢度，且誕生咗保利天匯、珠江花城等網紅大盤，自成一體，配套成熟。
再來睇睇舊年被譽為天河最強對手嘅海珠。
毋庸置疑，樓價天花板當屬近年嘅大熱板塊—琶洲，舊年均價高達119538元/㎡，超越咗國際金融城。
原因和國際金融城類似，區位優渥，有CBD產業，住宅也很稀缺，而且每逢新盤一出，基本都系10萬+項目，例同大家熟悉嘅琶洲南TOD、琶洲樾。
海珠西則系樓價最便宜嘅板塊，舊年均價為75869元/㎡，但同樣要比天河最便宜嘅天河智慧城要高。
一方面，呢度新盤集中且品質較高，像越秀珠實城發|江灣·和樾、中國鐵建西派粵府同埋中海嘅多個項目等；另一方面，板塊配套已經非常成熟，而家除咗舊改暫無其他增量。
跟住系老大佬越秀。
系嘅，而家越秀新盤主要集中在淘金和北京路兩個板塊，畢竟舊年以前呢度已經斷供多年，新增宅地異常稀缺。
整體來睇，最貴嘅系淘金，舊年均價為89669元/㎡，但基本由老盤淘金半山豪庭（均價約9.8萬/㎡）撐起身嘅，其他都系零星散盤。
北京路雖然相對便宜，舊年均價為77123元/㎡，但全新盤廣州城投東園公館卻系最貴嘅（均價約12萬/㎡），整體均價之所以被拉低亦系由於其他零星散盤所致。
中心四區里，別忘咗仲有舊年頻上熱搜嘅荔灣。
賣得最貴嘅自然系廣船-醫藥港，舊年均價達到84057元/㎡，畢竟一線江景豪宅基本都系呢度咗，例如廣州濱江上都、廣州幸福灣，而且連片開發，體量大，高端配套也唔少。
性價比最高嘅系芳村，舊年均價為50600元/㎡，比較岩剛改群體入手，尤其系新盤集中嘅花地灣片區，萬科、保利、中海三大巨頭坐鎮，且價格非常卷，300萬起就能上車。
轉移視線，來到舊年當紅炸子雞—番禺。
估計好多人都沒諗到，樓價天花板居然系洛浦，舊年均價達到83619元/㎡。
但其實原因很簡單，因為呢度嘅新盤只有南天名苑和星河灣海怡半島，妥妥嘅島尖一線江景豪宅小區，且主打嘅都系大平層，自然要比多盤競爭嘅長隆萬博貴。
而最岩購房者上車嘅板塊則系石樓，包括亞運城和蓮花灣片區，舊年均價為25919元/㎡。
畢竟，呢度距離市區最遠，真正發展起身也需要一定嘅時間，不過而家自住沒太大問題，像大盤亞運城已經很成熟咗，蓮花灣嘅保利領秀海、凱德山海連城等，生活配套亦都唔錯。
番禺之後，梗系仲有與其相愛相殺嘅黃埔。
毫無懸念，老黃埔仍然系撐起黃埔樓價最大功臣，舊年均價為52520元/㎡。
原因也很簡單，距離市中心近且配套成熟。像老黃埔三劍客：萬科城市之光、富頤都薈、中鼎·君和名城珺合府，都系大家熟知嘅片區標杆咗。
至於性價比最高嘅仲系知識城，舊年均價為26253元/㎡，幾乎系老黃埔嘅一半。
不過呢度距離市區遠亦系事實，但好在經過多年發展，產城一體化越來越明顯，交通、教育、商業都唔缺，而且板塊內新盤也挺多，康大龍祥匯、知識城·悅辰壹號、龍獅·璟瓏府等都唔錯。
白雲和黃埔類似，價格最貴和最便宜嘅板塊冇任何變化。
白雲新城依然企系鄙視鏈頂端，舊年均價為83552元/㎡。
原因不多講，呢系白雲最核心嘅地方，有CBD概念，交通、商業、市政配套等都很成熟咗，雲山豪宅和高端項目也基本集中喺哩度，例如粵海雲港城、萬科瑧山府等。
而白雲最便宜嘅板塊亦冇意外，仲系在鍾落潭，舊年均價為23146元/㎡。
之前我哋講過呢系主城區性價比最高嘅板塊，像越秀·白雲·星匯城、保利瓏玥公館、旭輝光嶼南方等都系品質唔錯嘅新盤，配套也ok，但與市中心距離較遠亦系事實。
呢兩年風頭正盛嘅南沙，情況又點樣？
最貴嘅板塊唔系富人區南沙灣，而系明珠灣，舊年均價為32939元/㎡。
尤其系橫瀝島，系而家揀最多嘅地方，十幾個新盤一窩蜂，剛改需求都能滿足，呢兩年發展也很迅速，地鐵18號線、中山大學附屬第一（南沙）醫院、IFF等都已經投入使用，未來等金融產業搞起身，潛力亦都唔小。
最便宜嘅則系萬頃沙，舊年均價為22524元/㎡。
畢竟，呢度系南沙發展最為緩慢嘅板塊，除咗地鐵18號線之外，其他配套仲需要較長嘅時間完善，而且而家新盤亦都唔多，一個手指頭能數過嚟。
花都雖系小透明，但亦有自己嘅行情。
區府板塊繼續系花都嘅樓價擔當，舊年均價為22406元/㎡，而且仲系唯一一個2字頭嘅板塊。
巨喺花都嘅價值唔使多講，區府所在地，基本都系配套最集中、最完善嘅地方，交通、地鐵、學校、醫院要啥有啥，非常宜居，只不過未來變量不大。
最偏遠嘅赤坭無疑系地板價擔當，亦系花都唯一一個在萬元以下嘅板塊，舊年均價僅為8801元/㎡。
畢竟，花都嘅發展重心唔喺呢度，對發展商吸引力不高，所以近幾年供應也非常少，價格一直在低位徘徊。
東大倉增城，經歷多番內卷，舊年表現點樣？
離市區最近嘅新塘仍然系最貴嘅板塊，舊年均價為19107元/㎡，2字頭嘅時代已經過去。
不過我要講明嘅一點系，整體均價跌破2萬/㎡，但主要仲系被大量剛需盤拉低嘅，像新世界廣匯尊府、華潤置地 ·公園上城等標杆盤，均價依然保持2萬+/㎡甚至3萬+/㎡。
石灘榮獲最便宜板塊，相信沒啥好質疑嘅咗，舊年均價為13472元/㎡。
原因唔使多講，板塊本就處於廣州最東邊，且暫無地鐵開通，早期購房需求消耗得七七八八，而家基本都系持銷盤在賣，像敏捷綠湖首府，舊年甚至降到咗8千+/㎡。
最後，咱們來講講存在感最弱嘅從化。
從化嘅樓價一哥，仲系最早嘅中心城區—街口，舊年均價為13540元/㎡。
它和花都區府板塊類似，都系區政府所在地，有地鐵14號線經過，通勤方便，配套亦畀周邊板塊成熟，周邊還開發咗「新新城區」，有一定嘅產業概念支撐。
至於樓價小弟，非鰲頭新區莫屬，舊年均價為12356元/㎡。
一方面，呢度距離城區較遠，城市界面基本都系工業園，配套仲未完全跟上來；另一方面，市場也以持銷盤為主，前期需求釋放過後，而家後勁不足。
從廣州11區內部各板塊嘅樓價來睇，我仲有幾句話跟大家講：
1、最核心嘅梗系最貴嘅，配套也最成熟，呢系由地段決定嘅。
2、最便宜嘅不代表冇價值，像海珠西、芳村、知識城等都系典型例子。
3、在市中心買樓，揀板塊嘅時候，按預算揀即可，高槓桿最好別碰。
4、離市中心越遠嘅區域，首選仍然系核心板塊，切忌貪一時便宜上車。