撲街！地鐵夢又碎！惠州被拋棄！大量香港客被深套，房價狂跌！炒房客的天堂沒落！惠州樓市還能不能救？

衰！惠州地鐵夢碎了！
近日，深圳市發改委副主任鄭鐵軍透露，惠州而家不具備修建地鐵的條件，深圳14號線的延伸計劃無法啟動。而深圳與東莞的多條地鐵線路對接正在積極推進，具體進度取決於東莞。呢意味住，惠州的地鐵夢再次破滅。
同樣的表態內容，3月份亦出現過。
深圳市發改委3月份在回應一位在惠州買樓的深圳人針對地鐵14號線會否延伸到惠州問題時，給予的回覆系：
根據國家相關文件規定，惠州市「十四五」期間不具備修建城市軌道交通的條件，14號線延長線暫時無法啟動建設。深圳將充分汲取市民的建議，與惠州市保持密切交流，開展14號線延長線前期規劃研究，待惠州市具備條件後，擇機納入建設規劃上報審批。
有趣嘅系，深圳地鐵對接東莞、延伸到惠州，都曾系國家交通部文件的明確內容。
2020年9月交通部發布的意見中，曾明確提出：
要在未來一兩年內開建，未來三到五年內，深圳6號線要與東莞1號線完成對接運營。不光系對接，而系直接延伸至東莞。深圳10號線東延至東莞鳳崗，深圳11號線北延至東莞長安、深圳22號線北延至東莞塘廈等。
此外，通過1至2年時間，啟動深大城際、穗莞深城際延伸段、深惠城際等城際鐵路項目建設。深圳14號線東延至惠州惠陽。
呢兩年一系列的救市政策猶如大海，越多的政策都讓購房者感覺毫無信心，連續降息，降首付降低購房門檻，多折扣降低樓價，睇似讓一啲剛需購房客能買的起房，但系更多的人會睇唔到樓價的底，
最終大家覺得最靠譜穩定樓市方法：深圳14號線延長線能立馬動工，修往惠州！如果呢個畫餅項目及時開工，或許真能給大家帶來更多的信心。
當聽到惠州而家不具備修建地鐵的條件，幾多業主心都碎一地，其中地鐵口樓盤保利陽光城又迎來咗新的一輪降價，7500的勁爆價刷爆了朋友圈，呢亦系繼舊年大降價火遍全國，業主維權，跟住毫無音信後的又一次樓價暴擊！雖然私底下降價，但系仲系逃不過中介的大肆宣傳，萬萬沒諗到，一個月唔到的時間，又驚現7000單價的房屋，距離6字頭指日可待，可憐上個月買的業主又怒蝕500！
呢可苦了呢一個片區的外地投資客，舊年仲有業主覺得八九千的樓價不願出手，但系萬萬沒諗到，周邊的新樓直接將二手樓的價格壓的喘不過氣，你講講，新樓賣7000，你二手樓仲敢往上加？保利陽光城但系現房！
仔細睇睇呢個樓盤價格的宣傳，竟然已經跌破了7000!
好多人講，呢上面都系唔好的單位，好的單位價格也要高，其實作為地產從業人員噉樣告訴你吧，拿出嚟宣傳的單位唔好，系給一個降價的噱頭，而家樓市，只要你敢買，敢砍，好樓層一樣可以賣出低價格！
睇睇周末的保利陽光城，依舊吸引了好多中介帶客戶，不圖別的就圖便宜，再睇睇保利陽光城的單位，大家可以慎重下手！
呢個位置被神話，白雲新城區，作為臨深惠州新開發社區，呢度被規劃，被地鐵畫餅，讓大批投資客湧入，特別系周邊的幾個盤，保利陽光城，星河盛世，金輝悅步公館，恆大紫荊學府！
殊不知呢幾個盤的區域系一個空畫餅，而且離深圳和地鐵冇任何關係的區域！當初因為呢幾個所謂的大發展商營銷，給一大批人洗腦！
呢一塊居住的不便利，就算而家居住率高了，但系所謂的商業依舊系可望唔可即！
強塞給白雲新城區，就算建地鐵，亦系沿線白雲路直接走向惠州南站，而保利陽光城和白雲新城區隔一條河，而且交通路線有區別，就算建設了地鐵，也要步行20多分鐘，所以呢幾個盤基本被地鐵口帶偏，結結實實的套進來，住唔方便，賣不掉！
對於大多數城市來講，地鐵已經成咗可望而唔可及的東西，因為而家想要獲批，太難了。
由於前期好多城市舉債建設地鐵，讓地方城市原本就捉襟見肘的財政壓力更甚，再加上，一啲城市由於人口不足，地鐵根本無法發揮其最大經濟效益，一旦建造，便系一個無底洞。
據發改委透露，建造地鐵，平均每公里費用約7億元。
官方披露的數據顯示，2019年全國軌道交通企業運營成本的中位數為1126.15萬元/公里，進入大修更新期的北上廣深等軌道交通企業運營成本超過1500萬元/公里。
高昂的運營成本，讓絕大多數城市只能依靠政府補貼才能運轉。舊年公布數據的29個城市，在扣除政府補貼後，只有福州一個城市保持微利，其餘都系蝕本，包括曾經的利潤王深圳。
正因如此，早在2018年官方就抬高了地鐵申報門檻：
申報建設地鐵的城市一般公共財政預算收入應在300億元以上，地區生產總值在3000億元以上，市區常住人口在300萬人以上。引導輕軌有序發展，申報建設輕軌的城市一般公共財政預算收入應在150億元以上，地區生產總值在1500億元以上，市區常住人口在150萬人以上。擬建地鐵、輕軌線路初期客運強度分別不低於每日每公里0.7萬人次、0.4萬人次，遠期客流規模分別達到單向高峰個鐘3萬人次以上、1萬人次以上。
也即，申報地鐵的城市，需要同時符合GDP在3000億以上，財政收入在300億以上，市區常住人口在300萬以上，初期客運強度不低於0.7萬人次，遠期客流規模單項高峰個鐘3萬人次以上。
但系，按照呢個門檻，惠州好似都達標。
舊年惠州的GDP為5639.68億元，一般預算內收入為473.23億元。市區人口方面，按照七普數據來睇，市區常住人口也超過咗300萬。
七普數據顯示，2020年惠州全市人口6042852人，其中惠城區155.88萬人、惠陽區95.98萬人、大亞灣區44.44萬人、仲愷區53.18萬人。
GDP、財政收入、市區人口都達標。而深圳官方給出的消息系，惠州不滿足地鐵建設條件。
咁唯一不滿足的，就只能系地鐵強度了。地鐵強度呢一點，而家國家卡得很嚴格。
即便系一啲核心城市申報新一輪地鐵規劃，亦有一啲線路因為客流強度不達標而被砍掉。
典型如杭州、成都、青島等城市。
足睇得到，而家審批地鐵建設的嚴格程度。
梗系，從舊年國家發改委批覆新一輪地鐵規劃情況來睇，顯然要求執行並不嚴格，舊年客流量不達標的紹興、常州新一輪地鐵規劃均獲批。
所以，所謂的標準，都系理論上的，未來一啲實力雄厚的城市，一旦人品大爆發，亦都唔系冇修建地鐵的可能。
早些年，很流行一個叫做「城市套利」的講法，亦都系在收入更高的城市打工，在樓價較低的地方買樓。
能在城市間套利的最理想場景系，呢兩個城市唔要相隔太遠，隔離最好。
佛山之於廣州，東莞/惠州之於深圳，燕郊之於北京，都系很典型的，有大量的人在「套利」式生存，梗系亦有相當一部分人系在投資（投機），賭的就系核心城市發展外溢，亦會帶動隔離城市的發展。
跨城返工，辛苦系肯定有的，但成年人的世界冇容易二字。
深圳通道竣工了，連接深圳和珠海市的深珠通道也已經在規劃中，估計惠州地鐵的開通亦系遲早的事。未來大灣區的交通會變得更便捷，呢也成咗打工人們為數不多的盼頭之一吧。