임차권등기되면 임차인이 이사해도 될까요?

많은 분들이, 보증금을 돌려 받지 못했을 때,
임차권등기를 설정하고 이사가면 된다, 라고 알고 계신데요.

최근 대법원 판결(대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610 판결)로 인해
임차권등기를 했음에도 불구하고 이사 나가면
보증금을 회수하기 어려운 상황이 발생할 수 있다는 점이 주목받고 있습니다.

임차권등기는 임대차 계약이 끝난 후에도 보증금을 회수하지 못한 임차인이 법원에 신청하여
"내가 받을 돈이 이 집에 있습니다!"는 내용을 등기부에 기재하는 제도입니다.

이 등기는 보증금 회수를 위한 중요한 방법으로 활용되고 있었는데요,
이번 대법원 판결로 인해 상황이 복잡해졌습니다.

대법원판결 내용은...
임차인이 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기하고 이사 나갔고,
임차권등기된 것을 보고도 새로운 임차인이 들어와 전입신고와 확정일자를 받았을 경우에도
소액임차인의 최우선변제권은 인정되지 않지만
여전히 대항력과 우선변제권이 발생하여
낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있다는 내용입니다.

이번 사례에서는 경매가 이루어져서 기존 임차인이 보증금을 돌려받았지만
앞으로는 경매 전에 새로운 임차인이 들어와 있다면
경매에 관심있는 사람들이 새로운 임차인의 보증금도 내줘야 하기 때문에
경매 자체가 잘 이루어지기 어렵게 되어서
과연 언제 경매 낙찰될지 또는 아예 경매가 낙찰 안되고 계속 유찰될 수도 있어서
경매로 보증금을 받아가야 할 임차권등기하고 이사 나간 임차인이
보증금을 회수하기 어렵게 될 수도 있다는 겁니다.

그러면 임차권등기한 임차인은 언제 이사갈 수 있을까요?

이 영상에서는 다음과 같은 주요 내용을 다룹니다:

임차권등기 후 이사 시 위험성 :
임차권등기 후에도 새로운 임차인이 들어오면 보증금 회수가 어려울 수 있는 상황을
구체적으로 설명합니다.
대법원 판결의 의미 :
임차권등기 후에도 새로운 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
따라서 앞으로의 경매에 영향을 미치게 됩니다.
임차권등기의 한계와 개선 방향 :
임차권등기를 하더라도 이사가기 위해서는 경매 기입등기가 된 후에야 안전할 것 같습니다.
법 개정으로 임차권등기된 다음의 임차인에게는
소액임차인의 최우선변제권은 물론이고 대항력, 우선변제권도 없는 것으로
개정되어야 할 것 같습니다.
임차인의 보증금 보호를 위한 전략: 임차권등기와 관련된 법적 권리와 주의사항을 정리하고, 보증금을 안전하게 회수하기 위한 방법을 제안합니다.

부동산 전문변호사 김상근 이아린 변호사가
임차권등기에 대한 최신 판례와
그에 따른 임차인의 권리 보호 방법을 알려드립니다.

🟢법무법인 재유
김상근 변호사: 17년차, 부동산, 행정 전문
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[00:00] 임차권등기 후 이사가도 되나요?
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[03:54] 임차권등기, 무조건 안전?
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