[美國買房流程]|看房與出價時要注意麼???!!!看到喜歡的房子先別急著出價有些事先弄清楚 !!|美國買房流程第二部-看房與出價

看房跟出價是買房程序中讓買家最興奮跟緊張的階段
今天會跟大家分享一些小鄭帶客人看房時的小技巧
跟出價時你該掌握的重點 這些重點掌握了之後買房無往不利!!

對於美國買賣房有興趣的朋友請歡迎
來電：626.822.0585 或
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大家好我是Ethan 那個在賣房子的小鄭
今天要延續之前的買房攻略與流程的第二個部分　
主要是講看房跟出價這兩個重頭戲啊
然後如果你還沒有訂閱我的頻道　螢幕右下角那個紅色的訂閱按鈕　按下去就可以第一時間看到我更新的影片囉！
有在美國買過房子的同學也歡迎跟我分享你們當初看房出價時的經驗　我還真的挺好奇的！
對了還沒有看上一部關於買房前置作業影片的同學我可以現去看完再來看今天的影片喔

第四步 House Hunting!
在找好地產經紀搞清楚自己的錢在哪裡訂好買房方向接下來就是看房去～！
看房的這個階段其實是很有趣的　這個部分通常是最讓買家興奮的階段 你可以出去看各式不同種類型的房子　
幻想如果是自己住在這房子裡面會是長什麼樣子　趁這時間參考別人家怎麼裝潢

看房子的時候
在看房的時候記得作筆記　如果你跟我看房　我是一定會給你一隻筆　看房子的時候有的房子才剛打開門就讓你很喜歡 有的房子 你光看到客廳就不想要看剩下的部分
這時候要問自己 為什麼這房子讓我感覺很好 或者是為什麼這個房子給我的感覺那麼差 雖然很多人常說買房子是靠一個fu 一個房子給你的ｖｉｂｅ　但是如果你可以把這些感覺列出一些實質的點 會讓你自己更清楚自己要什麼　回家的時候記得把自己之前定看房目標時列出來的那張紙　拿出來更新一下　因為這些列表上的項目是會隨著看房的過程改變的　同時也記得讓你們的地產經紀知道喔　溝通溝通再溝通是重點　 這樣在下次挑房源看的時候 你看的房子可以更接近你理想的目標

然後沒有一個房子是完美的　除非你自己蓋一棟　在看房的過程當中你會要不斷面臨的功課就是取捨　通常挑房子就是在location/condition/price　地點／屋況／價錢　這三點之間做取捨　如果三點都要會逼死自己　房子多多少少會有些缺點　看房的時候記得一個大方向　你要問自己這個缺點是可變的還是不可變的？像是如果是房子的location那就是屬於不可變的　如果你買房交通的便利性是首選　那記得在你看到一個裝修很漂亮格局很完美的房子　要問自己這樣的房子值得自己每天多開一個小時甚至兩個小時去上班嗎？　你沒有辦法讓這棟房子前面的大街改道　你沒有辦法要屋後的電塔搬家　如果這些缺點是可以改變的　接下來就是要看這缺點要改正是要花多少錢？還是其實以這個房子的價錢綜合這房子的優點你其實是可以接受這些瑕疵　

看房子的時候如果賣家在場的話我會順便問問賣家這房子他們最近有沒有做過翻修/他們住進這個房子之後有什麼部分是他們換過的 這樣你就會知道如果買了這個房子哪些部分可以不用再去換 看房的時候我們的注意力容易被漂亮的裝潢跟特別布置的擺設所吸引 記得頭要不時抬起頭來看天花板看有沒有水漬／有沒有明顯的裂痕　牆面有沒有被補修過　水槽底下有沒有漏水的跡象 還有底板是不是哪一塊有點翹起來　如果有的話記得　先別害怕 讓你的地產經紀去問對方是不是之前有發生過什麼事 有些地方可能屋主已經有讓人修理過了　先記下來之後方屋檢查的時候記得要檢查員這些地方多注意點


第五步　make offers

這個部分是當你看到一個你喜歡的房子　你會要你的地產經紀準備你的offer(出價合約書　讓賣家知道你對這個房子有興趣要買
通常這份出價合約書會包括兩大部分　第一部分　合約書本身　RPA(residential Purchase agreement)這個十頁的合約書裡面會有你要購買這個房子的價錢跟買房的條件-條件包括交易天數，多少頭款，貸款多少錢，交易過程中哪一方要付什麼費用，
附加條件說明（contingency），買價有包什麼不包什麼，買家賣家的權益與責任，什麼時候交房／如何交房．．．．．等等　聽起來很多東西對吧？！但是不用荒其實有很多的部分都是制式的，每個房產交易都是大同小異　你的地產經紀人會把重點抓出來跟你一起擬定這份出價合約書　第二部分是你的財力證明的部分　賣家再考慮要選是否接收一個offer的時候必須要知道　這個買家有沒有能力買自己的房子　如果條件都寫得很好但是不能提出相對的證明　那也是白搭　如果你是有看我之前的影片你現在應該這些都早準備好了　有什麼東西可以證明自己的財力呢？一個是　頭款方面的財力證明　要讓賣家看到你銀行裡的錢有足夠的錢付買房的頭款　另一個是貸款銀行出給你的pre-approval letter貸款能力證明書　有些可能還要看你的信用分數　或者讓賣家認識的貸款公司做交叉審核　有些買家可能會問幹嘛要看那麼多我個人的資料？　但是我們換個角度想就可以了解賣家的立場　當賣家接受一個買家的offer之後賣家就不能考慮其他人的offer　如果過了２０幾天發現買家貸不到款　那他又要砍掉重練　從新再找買家再走一次這個流程　所以當你在財力證明這塊可以讓賣家安心　你的offer會比較受到賣家的青睞就是這原因


出價　出offer這部分通常是買家最緊張的階段　好不容易挑到一個喜歡各方面可接受的房子　一方面怕買不到房子　一方面又出太高買貴了
接下來小鄭會跟大家分享出價的時候要該考慮到的三個重要的層面　
第一層面這房子最近附近成交的價格是什麼水平？這個數字就會是你出價的一個基準點　
還好美國的每一筆房產買賣都是公開的資料要找出附近近期內同一區剛出售的類似房子並不難，然後zillow redfin trulia 上面的預估價格看看就好因為每個網站給的價格都不一樣．他們網站自己也都說他們的準確度是＋－６％左右
一百萬的房子就差了六萬美金　不是一筆小錢，跟你的地產經紀要這方面的資料會相對好一些
第二現層面在市場的趨勢是怎樣？
出價的時候要考慮現在市場趨勢是在一個上升的趨勢還是下跌的趨勢　如果現市場在是處於一個上升的趨勢你在出價的時候還是依照兩三個月前的房價在出價錢那你很有可能會錯失你心愛的房子
相反的如果是現在市場價錢在想下走那你給的價錢相對可以有比較向下出的空間
第三現層面在對方手上沒有其他人也遞offer? 有多少人在搶這個房子?　
你要知道現在這個房子有多少人有興趣　去調整你的買價跟交易條件　如果有多組買家在搶這個房子那你在買價跟交易條件相對要去想要怎樣調整才能得到賣家的青睞
如果這個房子現在還沒人遞offer那你的offer相對就可以寫得比較對自己有益處

這三項一個專業的地產經紀都可以提供給你作參考

在出價錢的時候我發現到亞洲的客人最常犯的一個錯誤就是　看到房子的標價想也不想的就以標價的七成八成出給對方　我剛剛提到美國房屋買賣成交的價位相對透明　你要去做你的功課再去出價
你出一個不是行情的價錢　大不分的賣家是連回也不回你的喔　

接下來　如果有看到一棟以上你有興趣的房子　你可以都試試遞個offer試試　這邊買房沒有規定買家一次只能出一個offer

好啦今天看房跟出價的部分就講到這裡　下一次我會講交易程序也就是你的offer被收之後進escrow的流程
然後如果你覺得今天影片對你在美國買房有那麼小小的一點幫助　請別吝嗇幫我按個讚　記得訂閱