業主給中介道歉！廣鋼業主操作驚呆了。向中介道歉：對不起，我願意降價150萬賣房了！不是割肉，簡直是放血呀！

業主給中介道歉？仲系廣州毒地嘅廣鋼！噉就有啲意思咗！
最近廣州二手樓成交量，起身咗。
數據顯示，11月全市賣埠10182套二手樓，時隔7個月後，成交再次過萬套。
咁，二手樓嘅處境好起身咗嗎？抱歉，並冇。
對比10月，11月二手成交多咗821套，但面對全網近18萬套嘅掛牌單位，呢一點增量還不夠睇。
好多房東們現身講法，直呼「賣房系人生最卑微嘅時刻」。
別以為系標題黨，噉就系當下好多房東嘅真實寫照。
而家既業主， 冇咗以往「有房就系爺「嘅高傲姿態。
相反，為咗賣房，佢哋乜野都願意做。
廣鋼業主：「中介朋友們，對不起，我錯咗」
大家能想象，呢句話系從廣鋼業主口中講出嚟嘅嗎？
事情系噉樣嘅，今年上半年，呢位業主就將房屋掛牌出售，叫價650萬元。
單位位於中海花灣壹號B區，約110平3房，高層單位。
據中介透露，上半年行情好嘅時候，其實有好多買家和中介都有出價。
「有買家出550萬，最高位甚至630萬亦有人出，但都被業主拒絕咗」。
原因很簡單，年初那波回暖太猛咗，業主認為價格會漲，房屋不愁賣不出。
後邊嘅事情，大家都知道咗。
最近，業主有啲急咗，於系拉咗一個集合超百個中介嘅賣房大群。

開場第一句就系道歉，群名亦系「誠摯道歉」，短短半年，業主嘅姿態來咗一次180°翻轉。

來睇睇而家業主為咗賣房，能有多「卑微」？
第一步，向中介大佬們道歉。

第二步，大幅降價，而家掛牌價已從年初嘅650萬，降至518萬。
第三步，提高獎勵，能約擺台嘅，唔理成不成交，都獎1888元；成交嘅話，除咗1.5%佣金，還會有額外獎勵。
儘管降價超百萬，但中介普遍認為，業主嘅覺醒仲系來得太遲咗。
「按照而家呢個行情，想要成交，估計單價要降到4.5萬/平以下，即唔到500萬。」
其後，我查咗一下數據，最近小區成交價，真既維持在4.3-4.5萬/平左右。
和網傳業主一模一樣嘅戶型，舊年10月成交單價仲可以去到5.1萬/平。相同朝向，相同面積，成交總價565萬元。
今年上海蘇鋼毒地事件爆發，更加劇市場對所有重金屬污染地塊建成小區嘅評估定價。
廣鋼新城和廣船呢類型小區嘅前身，廣州佬再熟悉不過，距地腳下嘅土地正系通過土壤修復達到居住標準嘅。
不過我哋也清楚，呢啲地塊嘅環評文件系達標嘅。可惜你冇辦法堵住市場嘅議論，尤其系買家還可能藉機壓低價格。
如果我系業主，既然已經如此高調降價咗，還不如直接一步到位降到位，狠心割肉，只求速速成交。

睇上去，相比高位確實系骨折，和五六年前嘅價格持平甚至單價更低。
但客觀來講，呢個價格真嘅很筍嗎？未必。
ABC區系廣鋼最剛需嘅組團，容積率7.2，加上50層超高層，居住體驗非常感人，單價自然高唔到邊度去。
保利曼城仲有98平左右嘅3房2衛，4.5-4.6萬嘅掛牌，如果系西北向，仲有4.3萬單價。既然系同樣嘅功能，單價便宜幾千，總價便宜七八十萬，北向好似也能接受。
再對比融穗華府，容積率4.8，高40層，92平那種橫廳大概4.7-4.8萬單價，總價430-450萬左右，同樣功能同樣配套，純南向，還便宜咗大幾十萬，品質感還略強一點，呢套其實也沒乜野競爭力。
另外仲有中海花灣D區，金茂府和海德公館嘅3房2衛，總價也高唔到邊度去，同樣嘅總價預算和需求，在廣鋼揀比較多。
從另一個角度睇，賣個房啫，真嘅有必要咁卑微嗎？
廣鋼雖講漲幅不佳，但買嘅早也賺咗，產品力比海珠西嗰啲老舊嘅二手，仲系有競爭力嘅，樓齡新配套好，具備持有價值；
另一方面，從生活，教育配套，產品，地鐵來睇，廣鋼嘅均衡性亦都唔錯，同樣5萬左右單價，有幾個盤或者板塊，能同時滿足買家咁多需求？
從現有嘅市場來睇，對400-500萬剛需買家比較有好嘅板塊，其實不多咗，除咗沒乜野增量，產品偏剛需，畫得中央公園大餅冇兌現，學位亦冇特別頂尖，廣鋼該有嘅都有咗。
從投資角度來講，房屋既然具備金融屬性，噉就接受你嘅揀結果，接受現有嘅市場。
而家行情唔好，同樣總價段有大量新盤供應，從天河海珠到黃埔番禺都有競品，廣鋼內部二手也大量掛牌，唔好賣、降價割肉才系常態，唔可能再奢望上半年甚至前兩年嘅高位。
如果確實要賣，就要接受折價嘅現實，如果抱着賣便宜咗不甘心嘅心態，倒不如繼續持有，等行情好咗再少蝕點/少賺點再出手。
從價格來睇，而家嘅廣鋼其實系處於價值回歸嘅階段，前幾年就賣五六萬單價，實際上系貴咗。
成個荔灣缺乏產業，缺乏高收入群體持續支撐，對樓價和流通性就系有影響。從廣州中心城區嘅變遷來睇，從廣鋼去珠城和老黃埔去珠城，有多大差別嗎？至少通勤時間系差不多，黃埔還靠近天河，能享受金融城乃至琶洲發展嘅利好。
在我睇來，無論系廣鋼，老黃埔，科學城，萬博仲系嘉禾望崗，呢幾個板塊應該都系同一價值維度嘅板塊，價格也應該系處於同一區間，唔會差得太多。
荔灣確實系老城區，番禺黃埔系郊區，好多人也睇不上白雲，但價值嘅判斷唔系按照歷史標準來衡量嘅。
而家廣州嘅核心系珠江新城，其次琶洲在崛起和發展，金融城也在慢慢兌現，從呢一點來睇，荔灣在遠離核心區，它嘅價值在慢慢稀釋，地段價值明顯已經不如天河海珠越秀咗。
可能好多業主或者部分從業者會反駁，講白鵝潭悅府，幸福灣都要賣9萬10萬，為乜野比天河海珠還貴？
入邊嘅邏輯很簡單：一手賣得貴不代表二手有人接受。前兩年廣鋼南區亦有大把6萬多嘅新盤，但系而家有幾個人6萬多接手廣鋼嘅二手嗎？新盤都賣不出呢個價咗。
而且好多豪宅賣家沒咁在意樓價嘅漲跌，買樓就係為咗享受，點舒服點來。嗰啲當年買南天名苑，星河灣嘅朋友，一樣在房產增值方面跑輸天河海珠嗰啲核心地段嘅盤，但系有幾多人在意呢？
呢部分群體就系鍾意新盤，新樓再貴亦有人買單，二手再便宜，也唔會去買。而買得起咁高總價嘅二手群體，大概率系唔會往呢啲板塊來嘅。

最後再返到呢個事情，做一點延展嘅思考，送給所有賣房/置換嘅朋友：
不只係廣鋼，其實好多板塊嘅業主，而家沒必要急着賣房，尤其系熱門板塊嘅次新樓持有者，你嘅板塊成熟，房屋比較好可以繼續持有8年10年，除咗要置換，也可以唔使而家賣。
你睇到呢度不漲或者跌得犀利割肉賣掉，大概率買去別嘅地方，結果也差不多，因為回調系普遍嘅，唔系只有科學城跌，老黃埔跌，萬博跌，其實天河海珠好多板塊好多盤也在跌，要麼就好似當初嘅廣鋼，本身就賣嘅貴。
而且在你預算範圍內，相對抗跌嘅房屋你可能睇不上，睇得上嘅估計又系新盤或者買不起，還不如不玩嚇，節省摩擦成本。
如果確實要用錢，亦有其他更簡潔嘅方式獲取資金。
而家市場就系很冷，如果你確實想好咗賣房，就好做好打折嘅準備，價格系上半年九折八折我覺得都很正常，亦都唔好罵人地大砍刀來砍。
亦都唔好恁住放一個高價，跟住等買家上來大砍，畀人覺得執死雞咗。而家價格很透明，買家觀望情緒很濃，價格不合理，根本唔會有人睇房。
同樣嘅價格，買家嘅揀好多，你嘅房屋再好，一定唔系他嘅唯一揀，更別講而家新樓得房率高嘅嚇人，吸引力比二手高多咗。
所以你誠心賣嘅價，掛牌價大概率唔可以高於上半年嘅成交價，且一定會被劈價。
我講嘅很難聽，但噉就系現實，你不傻買家亦都唔傻。