길이 없는 땅, 맹지에 길 내기 | 법무법인 효현 김재권 변호사 | 현황도로, 건축인허가, 개발행위허가, 맹지탈출

안녕하세요? 법무법인 효현 대표변호사 김재권입니다.
공로(公路)로 통하는 길이 없는 땅을 ‘맹지(盲地)’라 합니다. 맹지는 공중이 통행하는 공공도로인 공로로 출입할 수 있는 통로가 전혀 없는 땅입니다.

국가나 지자체가 모든 땅에 접하는 공로를 만들어 준다면 맹지가 생기지 않을 것이나 재정적 사정등 여러가지 여건상 그렇게 할 수 없다보니 맹지가 존재할 수밖에 없습니다. 최근 국가나 지자체에서 공로를 확대해감에 따라 맹지는 점차 줄어들고 있는 추세입니다.

맹지인 상태에서는 주택 등 건축인허가, 개발행위허가를 받을 수 없음이 원칙이고, 실제 진입로 소유자의 방해행위 등으로 진출입에 애로사항이 많습니다.특히 건축허가를 받으려면 건축물 연면적이 2,000㎡ 미만이면 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하고, 건축물 연면적이 2,000㎡를 초과하면 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 하기 때문이지요.(건축법 44조, 시행령 28조 2항)

일반 도로가 아닌, 자동차전용도로(고속국도, 고가도로)에 접한 토지는 건축허가가 나지 않으므로 맹지가 됩니다. 다만, 도시계획상 예정도로는 아직 도로가 개설되지 않아도 건축허가가 납니다.

이런 건축이 제한되는 문제점 때문에 맹지는 진입로가 있는 토지에 비해 현저히 저가로 거래될 정도로 제대로 평가받지 못하고, 경매나 공매에서도 반값이하로 낙찰되기도 하는 등 투자기피 대상이기도 합니다.
그러나 맹지도 공로로 통하는 길만 내면 가치가 2배 이상 상승할 수도 있다는 점을 고려하여 맹지를 투자대상으로 보는 경우도 많아졌습니다.

즉, 이러한 맹지를 상속이나 증여 등으로 어쩔 수 없이 취득하는 경우도 있지만, 맹지에 길을 내는 방법을 강구한 후 투자대상으로 맹지를 일반매매나 경매나 공매에서 매수한다면 큰 차익을 노려볼 수 있는 것입니다.

그러면 이러한 맹지에 길을 내는 방법, 즉, 공로에 닿는 길을 내어 맹지를 탈출하는 방법에 대해 구체적으로 방법을 나누어 살펴보기로 하겠습니다.

위 도면의 사례와 같이 A, B, C의 토지와 구거로 둘러쌓여 맹지인 토지의 소유자인 D가 도로로 통하는 길을 내기 위한 방법을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 맹지 소유자인 D로서는 도로쪽 소유자인 A와 협의하여 A의 토지의 전부나 일부를 매수하여 길을 내는 방법을 생각할 수 있습니다.

다음으로 D에게는 A의 토지상으로 출입이 가능한 현황도로가 있는데, 현황도로만 있어도 소유자 등 이해관계인의 동의를 얻거나, 지자체 조례에 의해 이해관계인의 동의없이도 건축허가가 가능한 경우가 있습니다.
마지막으로 위 도면 우측의 구거를 불하받거나 점용허가를 받아 건축을 할 수도 있습니다. 위 현황도로가 없다면 D는 통행지 소유자인 A를 상대로 주위토지통행권확인소송을 제기하여 판결을 받아 통로를 확보하는 수밖에 없습니다.
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영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.

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사진, 이미지 = 게티이미지 코리아, 어도비 스톡