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  • 粵語頭條
  • 2026-02-26
  • 1471
7萬蚊一套房!惠州大亞灣徹底瘋咗,單價僅1000元!房產中介空手套白狼,炒房客悔不當初!惠州樓市慘烈,成為天坑!嚇死港客全部逃離!海景房何時重回購房潮?
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7萬蚊而家可以做到啲咩?你去金行行個圈,最多咪買到粒1卡都唔夠嘅鑽戒,仲要成色麻麻;攞去做禮金?連碎銀都未夠;喺一線城市租間屋?勉強夠捱半年租。但我話你知呢,就系咁區區7萬蚊,而家可以喺大亞灣——冇錯,就系當年畀深圳客搶到傻、自封「臨深第一站」嗰個大亞灣—— 一筆過買層樓,你話死未?

仲未算狠,重頭戲喺後邊。你知唔知而家有啲樓盤開價開到幾癲?直頭劈到1000蚊一平方米!1000蚊咩概念?同你計條數:而家鄉下是但‌一幅屋地都唔止呢個價,你去建材鋪睇下,好少少嘅瓷磚一平方米閒閒地兩三百,鋪三塊磚都貴過佢層樓。有人話樓市一鋪返返去2008年,我話你慳啲啦,08年系慘,但人哋系沖完涼仲企得返起身;今次?有啲樓直頭攤喺度,成世人唔使旨意翻身。

房天下研究院啱啱出咗數據,今年1月,惠州大亞灣嘅二手樓參考均價已經插到落6586蚊一平方米。你嗒真啲,呢個系均價——即系有的比呢個高,有的比呢個仲要慘。慘到去邊?單位價由4000幾到26000幾,上落仲勁過過山車,最平嗰批已經穿咗5000。計番40平方米嘅細單位,20萬樓下搞掂,一筆過落樓都唔使眼眉跳。

但真正令你嚇到下爬甩嘅,系啲極端個案。中介掛咗套盤出嚟,總價7萬!單價1000!等我同你翻譯翻譯呢個系咩玩法:你自己搵人起間屋,淨系人工都唔止呢個數。你使7萬買呢間屋,轉個頭計下稅項、佣金,嘩,仲貴過層樓本身,你究竟系買樓定系買咗個吉?

中指研究院嘅數據都證實咗呢個慘況:1月,大亞灣新樓價格同比跌咗4.1%,二手樓跌得仲甘。港灣家緣嗰個小區而家掛牌均價7055,一套65平方米嘅樓50萬就搞得掂。但同區嘅半新樓,好似慧灣中心咁仲可以撐喺17391。呢度講明咗乜?市場已經分裂成兩個極端,一邊系雪房,一邊系火爐——企得穩嘅仲吊住半條命,差嘅直頭爛到入心入肺啊。

樓價插到咁,邊個最慘?你一定話系高追嗰班炒家。系,佢哋系慘,但仲有一班人比佢哋更令人扯火——就系啲空手套白狼嘅中介。大亞灣房地產中介行業協會最近出咗份通報,點名咗兩間公司,一間叫宜居之家房地產經紀,另一間叫宜居之家商業管理。佢哋玩乜嘢花臣?用「高額回佣」「買樓回現」做餌,口噏噏話買完樓有錢回、回埋管理費,點知交易一完,人直接玩蒸發,錢?發你個夢就有。

呢啲仲未系單一事件。我講件仲離譜嘅畀你聽,有個業主李先生喺政府官網投訴,話自己喺大亞灣盛灣名居買樓,個業務員自稱系發展商嘅人,口爽爽話優惠兩三萬,點知首期畀咗、合約簽埋、銀行按揭都批咗,條友走咗佬啊。李先生走去搵發展商,發展商兩手一攤:「呢個人唔系我哋公司嘅,系代理行嘅人。」再搵返間代理行,對方話:「佢其實系另一間公司嘅人。」你推我讓,最後推到一間根本查唔到嘅假公司頭上。你話系咪玩嘢?呢班人夾埋一齊,利用你對大亞灣唔熟、對程序唔識,一個接一個嘅局等你踩,等你簽咗名畀咗錢先發現,當初啲口頭承諾全部系空氣。有句話講得真繫到肉:喺大亞灣買樓,你唔單止要驚個市跌,仲要防住啲中介着草。

2020到2021年嗰陣呢,系大亞灣最癲嘅時期。深圳樓價升到上太空,買唔起樓嘅深圳人一窩蜂湧入大亞灣,中介日日洗版:「臨深最後窪地!再唔買就冇機會!」「單價2萬以下,買到就系賺到!」真系有人信到十足。有個炒家2021年高追入咗大亞灣某樓盤,單價萬八,總價150萬。佢當時嘅諗法系:深圳外溢咁勁,大亞灣遲早升到3萬。結果而家呢?同類單位掛牌價50萬,掛足半年冇人問。150萬變50萬,直接蒸發100萬!100萬系咩概念?普通打工仔十年唔食唔使都儲唔到。仲慘嘅系啲借到盡嘅,畀三成首期,借百幾萬,月供五六千。而家層樓跌到咁,想賣?賣唔甩。想放租?租金800到1000一個月,連月供利息都唔夠。繼續供?等於倒錢落無底洞。斷供?銀行收樓,拍賣價仲低,仲要倒爭銀行一羅柚債。

中指研究院嘅數據顯示,大亞灣嘅住宅庫存消化周期超過26個月。26個月即系咩意思呢?即系由而家開始一間新樓都唔起,齋賣現有啲貨尾都要賣足兩年幾。二手樓仲慘,惠州嘅拍賣市場入面,大亞灣開發區嘅清倉率一度衝到100%——即系話只要上得拍賣場基本上都賣得出,但成交價?慘不忍睹。經濟學家亞當·史密夫有句話我一直記得:當市場癲狂嘅時候,理性系最稀缺嘅資源。呢班炒家當年以為自己搵到咗財富密碼,而家先發現自己先系嗰扎被收割嘅韭菜。

樓價插到咁,大亞灣系咪徹底冇得救?又唔系嘅,我哋要冷靜啲分析下,佢究竟死喺邊。

第一,太過依賴深圳「餵食」。大亞灣嘅樓價從來都唔系靠本地人撐起。舊年大亞灣常住人口先得44萬左右,產業基礎弱到震,就業職位數都數得曬。樓賣畀邊個?賣畀深圳買唔起樓嘅剛需客,賣畀全國各地嚟發夢嘅投資客。一旦深圳市場凍過水,一旦投資客走曬,大亞灣就變成冇源頭嘅死水,幹得快過你換衫。

第二,供應量太大。過去十年大亞灣賣地賣到傻,起樓起到手軟。中指研究院嘅數據,今年1月惠州商品住宅成交面積7.6萬平方米,同比跌咗34.3%。需求縮曬水,供應仲系咁湧出嚟,樓價唔跳樓至奇啊?

第三,配套跟唔上。好多喺大亞灣買咗樓嘅人根本住唔入去,點解?乜都冇!醫院、學校、商場、返工通勤全部系問題。有啲屋苑周邊兩公里範圍內,商場超市數目系零,幼稚園學校都系零。你叫人點住?住入去食西北風咩?

但都唔系全面死曬,大亞灣內部都喺度分化緊。好似慧灣中心呢類2023年新起嘅屋苑,有埋幼稚園、停車場、會所、兒童遊樂設施,仲有泳池、籃球場、跑道,均價仲企到喺17391。呢個講明咗乜?只有啲真正宜居、有配套、有質素嘅樓先可以保住些少尊嚴,啲舊、殘、冇配套、純粹炒賣嘅樓,真系會變成一堆水泥垃圾。

大亞灣嘅教訓話畀我哋知,買樓從來都唔系穩賺嘅投資。過去二十年大家慣曬「瞇埋眼買、攤喺度賺」,但系因為撞正咗城鎮化嘅大浪,而家潮退先知邊個冇着褲。如果你而家仲想靠買樓一夜發達,勸你快啲醒。一間樓如果住唔入、租唔出、賣唔甩,佢就系一堆水泥,唔好畀中介啲「高額回佣」「買樓回現」噏到你暈,唔好畀所謂嘅「窪地」「抄底」沖昏頭腦。問下自己,呢間樓我住唔住得?我需唔需要?十年後仲有冇人要?特別系港澳嘅朋友呢,如果你哋貪平走過嚟買,諗住得閒過嚇癮或者等升值呢,我同你講,十個有九個系伏。自住?你配套都冇點住?投資?而家呢個市況,炒家嘅墳頭草都生到三米高啊。

曹德旺有句話我一直擺喺心:樓就系鋼筋混凝土,唔系乜嘢財富密碼。真正令你安心嘅,系健康嘅現金流,系抵抗風險嘅能力,系一家平安。大亞灣嗰啲7萬一間嘅樓,聽落平過買棵菜,但如果你根本唔需要佢,佢就系壓住你心口嘅一塊大石。

最後借用《雙城記》嗰句說話收尾:呢個系最好嘅時代,亦都系最壞嘅時代。好在我哋越來越清醒,壞在清醒嘅代價,有時真系太過沉重。

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