LMNP Réel ou Micro BIC : quelle fiscalité choisir

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En investissement immobilier les erreurs coûtent très cher, notamment celles concernant la fiscalité du LMNP. Nous revenons dans cette vidéo sur la différence fondamentale qu'il existe entre le régime réel et le régime micro pour ce qui est de vos location meublée exploitée en LMNP.

Avant de calculer la fiscalité de votre investissement locatif meublé, il est nécessaire que vous connaissiez parfaitement votre tranche marginale d'imposition à l'impôt sur le revenu.

Pour accéder aux chiffres des différentes tranches : https://www.dispofi.fr/actualites/bar...

LE RÉGIME MICRO BIC
En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus LMNP au régime Réel Simplifié ou au régime Micro BIC.

Les conditions d’imposition
Pour bénéficier du régime micro BIC, vos revenus annuels (chiffre d’affaires) ne doivent pas excéder un plafond de 72 600 € (plafond à ajuster au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile si besoin). Les recettes à prendre en compte pour l’appréciation du plafond du micro BIC de 72 600 €, correspondent aux loyers perçus en excluant les recettes accessoires.

Le calcul du bénéfice taxable
Le bénéfice taxable de vos revenus de location meublée, dans le cadre du régime micro BIC, est égal aux recettes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires) diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Ce résultat va s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cet abattement forfaitaire de 50 % au régime micro Bic, est réputé tenir compte de toutes les charges afférents au bien loué. Vous ne pouvez rien déduire en plus.

Les obligations déclaratives
Si vous optez pour le régime micro BIC, il faut reporter le montant de vos recettes LMNP (loyers perçus charges comprises et recettes accessoires) directement sur votre déclaration de revenus.

C’est l’administration qui appliquera l’abattement forfaitaire de 50 %.
Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.

LE RÉGIME RÉEL SIMPLIFIÉ
En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro BIC ou au régime réel simplifié, généralement beaucoup plus avantageux
Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € et 247 000 € hors taxes. Il peut s’appliquer, sur option du contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 72 600 €.

Au delà de 247 000 €, vous devez déclarer vos revenus au régime réel normal (non simplifié).

Le calcul du bénéfice taxable
Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux.
Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recettes accessoires.

Les obligations déclaratives et comptables
Pour déclarer au régime réel simplifié, vous devez adresser une déclaration spéciale n° 2031 par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché votre bien.

Les avantages et inconvénients
Bien que plus complexe en termes de formalités déclaratives et comptables, le régime réel simplifié permet dans la majorité des cas d’optimiser votre imposition. En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soient supérieur à 50% des recettes annuelles.

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