En este artículo nos vamos a centrar en una cuestión que no suele ser tenida en cuenta a la hora de vender un piso heredado.
Y es que una vez repuestos del susto inicial de tener que pagar el impuesto de sucesiones, y la correspondiente plusvalía municipal, lo último que puede pensar el incauto heredero es que hacienda esté esperando a que venda ese piso heredado para volver a cobrarle otro impuesto, siendo esta vez a través del IRPF.
Y efectivamente es así, ya que tanto la hacienda estatal o autonómica como los ayuntamientos gravan todas y cada una de las transmisiones que se hacen de un bien inmueble, así que lo mismo que pagamos impuesto de sucesiones y plusvalía al heredar un piso, tendremos que pagar IRPF y plusvalía a la hora de vender ese piso heredado.
De modo que tendremos que declarar ese piso heredado en nuestra próxima declaración de la renta. Esta circunstancia hace que sea muy frecuente que la gente “olvide” incluir esta venta en su declaración.
En ocasiones el olvido es intencionado, pero la mayoría de las veces suele ser por verdadero desconocimiento de esta obligación tributaria.
Concretamente, la ganancia que hayamos obtenido por la venta de ese inmueble heredado tributará como una ganancia patrimonial, cuya cuota a pagar sería del 19% para los primeros 6.000€, de ganancia, del 21% hasta los 50.000€, y del 23% a partir de esos 50.000€.
Hemos de indicar también, que aunque este artículo está inspirado en la venta de un piso heredado, toda la cuestión fiscal que a continuación vamos a tratar es aplicable a todas las ventas que se hagan de un inmueble, ya haya sido este adquirido mediante herencia o por cualquier otro modo como compraventa, donación, etc.
Hay que recordar que la ganancia será la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
– Valor de adquisición será el formado por el importe real de la compra o del asignado en la herencia, más los importes de los gastos y tributos (sucesiones, plusvalías, notaría…etc).
– Valor de transmisión será el formado por el importe real de la venta menos los importes de los gastos y tributos que hayan sido por cuenta del vendedor.
No obstante lo anterior, la ley prevé cuatro maneras de reducir o eximir del pago de este importante impuesto.
1.- Venta de vivienda habitual con reinversión en otra vivienda habitual.
La ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.
En este punto hay que tener en cuenta dos cuestiones importantes:
a) Si no reinvertimos la totalidad de la ganancia, habrá que pagar impuestos por la parte que no hayamos reinvertido.
b) El plazo para reinvertir la ganancia de la venta es de dos años.
2.- Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años y/o dependientes. Sin el requisito de reinversión en otra nueva.
Estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años, y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia conforme a la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia.
3.- Reinversión de la ganancia en Renta Vitalicia por mayores de 65 años.
Quedan exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales de cualquier tipo (no tiene que ser vivienda habitual) por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe de dicha ganancia se destine a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.
Hay que tener en cuenta que tiene una limitación máxima de 240.000€, si la ganancia es mayor, tributaremos por el resto, y que el plazo para constituir la renta vitalicia es de 6 meses desde la venta.
4.- Aplicación de coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos con anterioridad a 1.994
Supongamos que hemos vendido un piso heredado o compramos hace dos años. Está claro que tendremos que pagar impuestos por el beneficio obtenido. Pero… ¿y si en vez de hace tres años, lo compramos hace 15 años, o 30 años? Está claro que además del importe del beneficio obtenido, hay que tener también en cuenta los años transcurridos, especialmente si hace muchos años que adquirimos el bien en cuestión.
Para paliar este desequilibrio, la ley prevé unos coeficientes correctores que disminuyen en parte los impuestos correspondientes a la venta de aquellos inmuebles adquiridos con anterioridad a 1.994.
La fórmula de aplicación de estos correctores no es sencilla, pero hay bastantes calculadoras en internet que calculan con bastante acierto la cuota final del impuesto.
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