Скачать или смотреть 廣州城中村變鬼城！ 白雲海珠村屋空曬，劈租三成都冇客！老牌商圈轉讓貼滿墻，CBD寫字樓空置率爆表，廠房清場工人散水，產業轉型銜接斷層，呢場結構性陣痛，到底要熬到幾時？|廣州|租房|租鋪現狀|粵語

廣州城中村成「空城」，商鋪租唔出，呢場經濟陣痛到底幾耐先有得解？
廣州依家嘅景象，真系睇到老街坊心都寒！白雲、海珠、番禺嘅城中村，成排成排村屋貼住招租紅紙，風吹日曬褪曬色都冇人問津，棠下村北區三個月空出73套，連做咗十幾年嘅長租戶都走得一乾二淨；北京路、三元里、十三行呢啲老牌商圈，轉讓告示鋪天蓋地，核心CBD寫字樓空置率飆到21.2%，商鋪租金跌咗4.61%仲系租唔出，連社區樓下嘅小食店，都三日兩頭換招牌，最後直接貼埋「旺鋪轉讓」。有人話，廣州依家就好似被按咗暫停鍵，往日車水馬龍、人聲鼎沸嘅熱鬧勁，仿佛一夜之間消失曬，城中村空、商鋪空、廠房空，呢股「空置潮」靜悄悄，但系殺傷力卻大到離譜，好多人都在問，曾經嘅「千年商都」，點解會淪落到咁嘅地步？系咪真系踏入咗經濟大蕭條？
講起城中村租唔出，好多人第一反應就話「房租貴、環境差，年輕人唔肯捱啦」，但系住喺村里嘅村民最清楚，今次嘅情況同以前完全唔一樣！以前降租100、200，分分鐘有人搶住租，而家就算劈租三成，甚至包水電網，都冇租客上門。唔系間屋唔好，而系間屋背後嘅工作，消失曬啦！過去二十幾年，廣州城中村嘅租屋邏輯，從來都唔系「平租」咁簡單，而系「職住一體」——走幾步路就到廠房，落班返屋企五分鐘，白雲嘅製衣廠、海珠嘅五金加工點、番禺嘅電子配件倉，呢啲遍佈城中村嘅中小微製造企業，先至系支撐起幾十萬租客嘅核心。當時嘅城中村，夜晚廠房機器聲隆隆，巷口宵夜檔坐滿工人，便利店、士多店日日生意爆棚，人哋係為咗返工先住喺度，唔系單純為咗有個地方遮風擋雨。
但呢幾年，城中村最先消失嘅，從來都唔系租客，而系一塊一塊被圍蔽拆掉嘅廠房。原本燈火通明嘅工業區，轉眼變曬空地，圍擋一圍就系大半年，甚至一年半載都冇動靜，冇人知幾時會建，更冇人知建完之後做乜。廠房一拆，連鎖反應即刻來！做咗十幾年嘅製衣工、五金工、裝配工，冇咗工開，總不能坐食山崩啦？佢哋唔系話換條村住咁簡單，而系直接離開廣州——要麼跟着加工廠搬去佛山、中山，要麼收拾行李返老家，少數人咬咬牙去咗長三角碰運氣。人走咗，屋自然就空咗，呢個系最樸素嘅道理，亦都系最殘酷嘅現實。就好似白雲同和村嘅一位房東話，村口三間製鞋廠拆咗之後，屋企12套房走咗10個租客，降租都冇用，因為周邊連個招普工嘅地方都冇，租客來咗都冇飯食，點會租屋？
更離譜嘅系，今次嘅空置潮，系「靜悄悄但徹底」——冇大規模嘅退租潮，冇租客同房東爭執，就系咁慢慢咁，走一個少一個，補都補唔返。以前廣州城中村嘅租客，從來都系「一波走一波來」，製造業紅火，永遠有新嘅打工人湧進來，屋企從來唔愁租；而家就系另一番景象，走嘅人有，來嘅人寥寥無幾，成條街巷靜英英，連巷口嘅快遞代收點都撐唔住撤咗，昔日嘅煙火氣，淡到幾乎冇曬。而呢一切，都繞不開「城市更新」呢四個字。其實村民都唔傻，大家都知道城中村環境要改善，老舊廠房冇消防、冇排污，遲早都要拆，亦都盼住改造之後，村裏面環境好啲，生活便利啲。但問題就出在，好多地方嘅城市更新，都系「先拆後建、先清產業後談發展」，把原有嘅中小微製造企業一窩蜂清走，卻遲遲冇新嘅產業同就業點接上來，中間呢段「產業真空期」，最終就由村民同小商戶來埋單。
村民嘅矛盾，真系寫到臉上——一邊盼住更新，一邊又怕更新。今年嘅村分紅仲算過得去，但大家心裏都有數，村集體最穩陣嘅現金流，從來都唔系靠什麼項目投資，而系靠廠房、鋪位、村屋嘅租金收入。一間屋空一年，賬面還能撐，鋪位空半年，村委還能補，但如果系成片嘅村屋空兩年、三年，廠房長期荒住，鋪位一直租唔出，咁後面嘅分紅，就真系懸咯。好多村民話，「今朝有酒今朝醉，明年嘅事明年講」，但系眼神里嘅焦慮，根本藏唔住。城市更新解決咗空間嘅問題，讓城中村睇起來更整潔，但如果冇同步解決產業同就業嘅問題，咁呢場更新，就只會讓村莊經歷難以承受嘅陣痛，而陣痛最先體現嘅，就是出租屋空置，同埋大家對未來收入嘅恐慌。
城中村空咗，商鋪同商圈自然都好唔到哪裏去！廣州依家嘅商鋪，真系難租到離譜，唔單止系城中村嘅社區鋪，連市中心嘅老牌商圈，都難逃一劫。越秀片區商圈空置率高達13.7%，三元里皮具城、十三行服裝批發市場，好多樓層空置率超40%，以前一鋪難求，現在轉讓費一降再降，甚至免轉讓費都冇人接手；就算系天河路呢個華南第一商圈，次級街道嘅商鋪都系「三個月三易其主」，開一間倒一間。有人話，商鋪難做系因為電商衝擊、疫情影響，但今次嘅問題，根本冇咁簡單——商鋪嘅核心系客流，而廣州嘅客流，一大半都系靠製造業工人、普通打工人撐起來嘅。
以前城中村嘅工人，落班之後會去巷口買水果、食宵夜，休息日用電動車去三元里拿貨做小買賣，去北京路逛街買衫；廠房拆咗，工人走咗，呢啲最基礎、最穩定嘅消費群體，直接消失咗。三元里嘅一位皮具商戶話，以前日日都有周邊廠房嘅工人來拿貨做零售，一日營業額穩穩定定過萬，而家加工廠搬走咗，拿貨商少咗八成，日均營業額跌到三千都冇，連鋪租都賺唔返，最後只能閉店。而社區鋪就更慘，城中村租客走咗，便利店、小食店、理髮店，冇咗客源，根本撐唔住，一間接一間關門，形成惡性循環——商鋪關得越多，街巷越冷清，就算有零星嘅租客來，都嫌生活唔方便，更唔願意租屋，城中村就更空。
除咗社區鋪同傳統商圈，廣州嘅寫字樓同商辦物業，都系一片慘澹。甲級寫字樓均價環比降2.1%，核心CBD空置率超20%，就算租出去，都系互聯網、科創企業租嘅300-800㎡小面積，而且大多系短期租約，市場信心低到谷底。有人將呢一切都歸結為「廣州經濟大蕭條」，甚至唱衰廣州，話「千年商都不行了」，但系真系咁樣嗎？其實未必。睇官方數據，廣州經濟體量超3.1萬億，先進製造業增加值占規模以上工業比重去到60%，無人機、集成電路等新興產業產量爆發式增長，工業投資連續六年超千億元，經濟基本面其實並冇垮，所謂嘅「大蕭條」，根本就系誤讀。
廣州依家面臨嘅，根本唔系經濟衰退，而系產業轉型帶來嘅結構性陣痛，系從「低成本製造、大量吸納勞動力」，向「高端製造、創新驅動」轉型過程中，必然要經歷嘅階段。只不過呢個轉型，走得太快、太急，冇做好新舊動能嘅銜接，導致出現咗一系列嘅問題：舊嘅製造業快速退出，近千家城中村加工廠被清退，紡織、建材等行業超3萬用工調整，大量普通打工人失去工作；而新嘅新興產業，雖然增長迅猛，但系需要嘅系高技能人才、研發人員，集成電路、無人機這些產業，根本吸納唔了咁多低技能嘅製造工人，導致就業市場出現咗離譜嘅「結構性失衡」——一邊是新興產業「招工難」，一邊是傳統工人「失業潮」，50萬失業人口裏，有一大半都是因為技能不匹配，無法轉型。
更雪上加霜嘅是，呢場陣痛還蔓延到咗更多行業。互聯網、設計、外貿等行業，要麼裁員降本，要麼被AI技術替代，35歲以上嘅求職者，平均求職周期長達6.8個月，投幾百份簡歷都石沉大海；國有設計院、房企等曾經嘅「鐵飯碗」，都在裁人，房地產同基建訂單暴跌，好多老員工都成了「多餘的人」。打工仔冇咗穩定收入，自然就會壓縮消費，少去逛街、少去食飯、少買東西，商鋪嘅客流就進一步下滑，形成「產業外遷—工人失業—人口外流—消費萎縮—商鋪空置」嘅惡性循環，而城中村，就成了呢個循環里，最先被衝擊嘅地方。
好多人都在問，呢場陣痛，到底要痛到幾時？廣州嘅城中村，到底要靠什麼把人留返來？如果廠房拆咗，只系建商品房、建商場，冇新嘅就業崗位，咁就算村屋裝修得再靚，商圈建得再豪華，都只會系「空殼」——人係為咗工作而留，為咗有飯食而留，唔係為咗睇靚樓而留。呢個問題，不僅系村民同村委要思考嘅，更是城市發展要直面嘅。廣州嘅城市更新，不能只停留在「拆」同「建」，更要做好「產業保育」同「就業銜接」——對於有成長性嘅中小微製造企業，不妨建「產業保育園」，讓佢哋「工業上樓」，保留產業鏈條；在外圍區域建產業轉移承接園區，讓製造業在廣州市域內完成梯度佈局，而不是一窩蜂搬去外地；針對失業嘅製造工人，多開職業技能培訓，幫佢哋轉型做新興產業嘅基礎崗位，減少人口外流。
村集體亦都要改變思路，從單純嘅「房屋出租者」，變成「產業運營者」。有些城中村已經開始嘗試，將空置廠房改造成電商直播基地、小型創業孵化器，引入輕資產業態，既盤活咗閒置空間，又創造咗新嘅就業；將村屋改造為宜居型公寓，配套共享辦公、通勤接駁，吸引年輕嘅創業者同新就業者，讓城中村重新有煙火氣。而商鋪嘅復甦，亦都要靠人口同產業嘅回歸，當城中村有咗新嘅工作崗位，有咗穩定嘅租客，巷口嘅小食店、便利店，自然就會重新旺起來，傳統商圈亦都能找到新嘅消費群體。
廣州從來都系一座敢闖敢拼嘅城市，從「世界工廠」到「創新之都」，轉型從來都唔系一件易事，陣痛亦都在所難免。今次嘅城中村空置同商鋪租唔出，唔系廣州不行了，而系廣州在蛻變過程中，遇到嘅暫時困難。呢場困難，暴露咗城市更新同產業轉型嘅銜接問題，也讓大家看到，經濟發展從來都唔系單靠建高樓、搞規劃，而系要靠人，靠千千萬萬嘅打工人、小商戶、中小微企業，靠佢哋撐起嘅煙火氣同生命力。
如果問，廣州幾時能走出呢場陣痛？答案就系，當每一條城中村拆完廠房之後，都能有清晰嘅產業規劃，都能創造出足夠嘅就業崗位；當每一個失業嘅打工人，都能有轉型嘅機會，都能在廣州找到飯食；當每一間空置嘅商鋪，都能重新迎來客流，都能賺到錢。到咗果時，城中村嘅村屋會重新租出去，商圈會重新熱鬧起來，廣州亦都會在轉型中，成為一座更有溫度、更有活力、更穩陣嘅城市。而家要做嘅，唔系唱衰，唔系焦慮，而系直面問題，解決問題——畢竟，千年商都嘅底氣，從來都唔會因為一時嘅陣痛，就消失不見。