ฎีกา InTrend EP.68 กำหนดสินไถ่ขายฝากเป็นผลประโยชน์ตอบแทนเกิน 15% ต่อปีจะมีผลต่อสัญญาอย่างไร

ฎีกา InTrend EP.68 กำหนดสินไถ่ขายฝากเป็นผลประโยชน์ตอบแทนเกิน 15% ต่อปีจะมีผลต่อสัญญาอย่างไร

The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม

Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี

ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, อรวรานันท์ ธนาพันธ์วรากุล

Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร ศิลาบำเพ็ญ
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์

การขายฝากเป็นสัญญาแบบหนึ่งที่มีการทำกันอยู่เสมอ เมื่อมีความจำเป็นต้องหยิบยืมเงินทองจากอีกคนหนึ่ง ในฝั่งคนซื้อเองอาจจะรู้สึกถึงความเป็นหลักประกันที่มั่นคงกว่าที่ได้กรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์ที่ซื้อฝากไปตั้งแต่ขณะทำสัญญา ทำให้ไม่ต้องไปฟ้องร้องบังคับคดีในภายหลังอีก แต่ในขณะเดียวกันกฎหมายก็เห็นความสำคัญของการขายฝากที่ส่งผลกระทบต่อฝั่งผู้ขายมากเช่นกันที่ต้องสูญเสียสิทธิในทรัพย์นั้นไปอย่างถาวร ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่ทำสัญญาขายฝากไว้โดยกำหนดสินไถ่ที่คิดเป็นผลประโยชน์ตอบแทนแล้วมากกว่าร้อยละ 15 ต่อปีจะมีผลต่อสัญญาขายฝากนั้นอย่างไร

นางสวยมีที่ดินอยู่แปลงหนึ่งที่ปกติใช้ทำสวนและอยู่อาศัย ต่อมานางสวยต้องการใช้เงินจึงได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวไปขายฝากไว้กับนายเก่ง ตามสัญญาขายฝากระบุว่าขายฝากในราคา 1 ล้านบาท กำหนดสินไถ่เป็นเงิน 1,400,000 บาท โดยมีกำหนดระยะเวลาที่สามารถไถ่ถอนได้ไม่เกิน 3 ปี

ต่อมาเมื่อครบกำหนดไถ่ถอนตามสัญญา นางสวยไม่ได้นำเงินไปใช้สิทธิไถ่ถอนแต่อย่างใด นายเก่งจึงได้ฟ้องขับไล่นางสวยและครอบครัวให้ออกจากที่ดินแปลงดังกล่าว

นางสวยจึงต่อสู้ว่าสัญญาขายฝากตกเป็นโมฆะ เพราะแม้จะระบุว่าขายฝากในราคา 1 ล้าน แต่ความจริงแล้วตนได้รับเงินไปเพียง 900,000 บาท สินไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญาจึงคิดเป็นอัตราผลตอบแทนเกินร้อยละ 15 ต่อปี สัญญาขายฝากจึงตกเป็นโมฆะ นายเก่งไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่นางสวยออกจากที่ดินได้

สัญญาขายฝากมักนำมาใช้ในยามที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมีความจำเป็นต้องขอความช่วยเหลือทางการเงินจากอีกคนหนึ่ง แต่ไม่ได้ทำกันในลักษณะของสัญญากู้ยืม ซึ่งอาจจะด้วยเหตุผลหลายประการ แต่โดยมากอาจเป็นเพราะทางฝั่งคนซื้อต้องการความมั่นคงจากหลักประกันที่ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์กันไปแต่ต้นอย่างเช่นกรณีของนายเก่งในคดีนี้

สิทธิประการสำคัญในสัญญาขายฝากที่สำคัญคือสิทธิในการไถ่ถอนที่ผู้ขายฝากอาจขอไถ่ถอนเพื่อทำให้ตนเองได้กรรมสิทธิ์กลับคืนมาได้ การไถ่ถอนนี้จะกำหนดราคาไถ่ถอนกันอย่างไรก็ได้ตามที่ตกลงกันเพียงแต่เมื่อคิดเป็นผลประโยชน์ตอบแทนแล้วต้องไม่เกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 วรรคสอง แต่หากไม่ได้กำหนดว่าต้องไถ่กันในราคาเท่าใด กฎหมายให้สิทธิผู้ซื้อฝากสามารถไถ่ถอนกันได้ตามราคาที่ขายฝากนั้น

ปัญหาที่จะเกิดขึ้นคือหากมีการตกลงกำหนดสินไถ่ที่เมื่อคิดเป็นผลประโยชน์ตอบแทนต่อปีแล้วเกินกว่าร้อยละ 15 แล้วจะส่งผลอย่างไร จะทำให้สัญญาขายฝากตกเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้ตามกฎหมายหรือไม่

ความจริงตามสัญญาขายฝากระหว่างนางสวยกับนายเก่งนี้ขายฝากกันในราคา 1 ล้านบาท และกำหนดสินไถ่ในราคาหนึ่งล้านสี่แสนบาทซึ่งเมื่อคิดจากระยะเวลาไถ่ถอน 3 ปีแล้วไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี แต่ปัญหาจะเกิดขึ้นหากเป็นไปตามที่นางสวยอ้างคือความจริงขายฝากกันในราคา 9 แสนบาทที่จะทำให้คิดเป็นผลประโยชน์ตอบแทนแล้วเกินร้อยละ 15 ต่อปี

แต่กรณีนี้มาตรา 449 วรรคสองกำหนดไว้อยู่แล้วว่ากรณีที่กำหนดสินไถ่ไว้เกินกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนดดังกล่าวคงมีผลเพียงทำให้ผู้ซื้อฝากมีสิทธิขอไถ่ถอนได้ในจำนวนที่คิดจากราคาขายฝากที่แท้จริงบวกด้วยอัตราผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ไม่ได้ทำให้สัญญาขายฝากตกเป็นโมฆะหรือใช้บังคับไม่ได้ตามกฎหมายไป หากนางสวยต้องการไถ่ถอนคืนก็อาจใช้สิทธิไถ่ถอนได้โดยคิดจากราคาขายฝากที่แท้จริง หากความจริงขายฝากในราคา 9 แสนก็สามารถไถ่ถอนโดยคิดจากจำนวนดังกล่าวได้

อย่างไรก็ตามในคดีนี้เป็นเรื่องที่นายเก่งฟ้องขับไล่นางสวยเนื่องจากนางสวยไม่ได้ไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาที่ล่วงพ้นไปแล้ว นางสวยเองไม่ได้ต้องการที่จะใช้สิทธิไถ่ถอนโดยคิดจากราคาขายฝากที่แท้จริงที่ตนอ้างแต่อย่างใด และแม้เทียบกับสัญญากู้ยืมเงินที่คิดดอกเบี้ยเกินอัตราก็ไม่ทำให้สัญญากู้นั้นเป็นโมฆะ คงมีผลเฉพาะข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยที่เกินอัตราเท่านั้น

ดังนั้น กรณีที่ทำสัญญาขายฝากแล้วกำหนดสินไถ่ไว้คิดเป็นผลประโยชน์ตอบแทนแล้วเกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปีก็ไม่ทำให้สัญญาขายฝากไม่สมบูรณ์ไป ผู้ขายฝากคงมีสิทธิเพียงจะขอไถ่ถอนได้ในจำนวนเงินที่คิดจากราคาขายฝากที่แท้จริงบวกด้วยผลประโยชน์ตอบแทนไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีเท่านั้น

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1401/2563)