ฎีกา InTrend EP.17 สัญญาเช่าหมดอายุแล้วผู้ให้เช่ายอมให้อยู่ต่อ ถ้าจะเลิกให้ผู้เช่าอยู่ต่อ.....

ฎีกา Intrend ep.17 สัญญาเช่าหมดอายุแล้วผู้ให้เช่ายอมให้อยู่ต่อ ถ้าจะเลิกให้ผู้เช่าอยู่ต่อจะต้องทำอย่างไร


The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี

ปัญหาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นอยู่เสมอ แต่ปัญหาในตอนนี้คงเป็นเรื่องเกิดขึ้นเมื่อผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าต่อไปภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว แต่ต่อมาผู้ให้เช่าต้องการจะให้ผู้เช่าออกไปจากทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิในกรณีดังกล่าวนี้มากน้อยเพียงใดและจะต้องดำเนินการอย่างไรจึงจะถูกต้องตามกฎหมาย

สมศักดิ์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากบริษัทไทยเจริญ จำกัดมาทำตลาดมีกำหนดเวลา 10 ปี ครบกำหนดสัญญาวันที่ 31 ธันวาคม 2550 สมศักดิ์ทำสัญญาให้ศักดิ์ชัยเช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งทำร้านขายของในตลาดมีระยะเวลาครบกำหนดวันเดียวกับที่สัญญาระหว่างสมศักดิ์กับบริษัทไทยเจริญฯ ครบกำหนด โดยศักดิ์ชัยตกลงจ่ายค่าเช่าให้สมศักดิ์ในอัตราเดือนละ 600 บาท ต่อมาเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่สมศักดิ์ทำกับบริษัทไทยเจริญฯ ก็ยังไม่มีการตกลงทำสัญญาเช่าใหม่ ระหว่างนั้นศักดิ์ชัยก็ยังเปิดร้านขายของตลอดมาโดยยังคงเสียค่าเช่าให้แก่สมศักดิ์อยู่เช่นเดิม
ต่อมาสมศักดิ์ตกลงทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับบริษัทไทยเจริญฯ ได้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2555 สมศักดิ์ต้องการให้ศักดิ์ชัยทำสัญญาเช่าใหม่ เพราะต้องการคิดค่าเช่าเพิ่มตามอัตราค่าเช่าใหม่ที่สมศักดิ์ต้องเสียให้แก่บริษัทไทยเจริญฯ ศักดิ์ชัยไม่ยินยอม แต่ยังจ่ายค่าเช่าในอัตราเดิมให้แก่สมศักดิ์ จนกระทั่งวันที่ 31 พฤษภาคม 2555 สมศักดิ์ปฏิเสธไม่ยอมรับค่าเช่าในอัตราเดิมที่ศักดิ์ชัยนำมาจ่าย และส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้ศักดิ์ชัยย้ายของออกไปจากที่เช่าให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 กรกฎาคม 2555 เมื่อศักดิ์ชัยไม่ยอมออก สมศักดิ์จึงฟ้องให้ขับไล่ศักดิ์ชัยและให้จ่ายค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2555 เป็นต้นไป
ปัญหาของเรื่องนี้ประการแรกคงเป็นเรื่องที่เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว หลังจากนั้นความสัมพันธ์ระหว่างสมศักดิ์กับศักดิ์ชัยว่าจะมีความผูกพันกันในฐานะใด และมีความผูกพันอย่างไรต่อกัน
เดิมแม้สมศักดิ์และศักดิ์ชัยจะทำสัญญาเช่าต่อกัน แต่สัญญาเช่าดังกล่าวครบกำหนดไปแล้วพร้อม ๆ กับสัญญาเช่าพื้นที่ที่สมศักดิ์ทำกับเจ้าของที่ดินด้วย กว่าที่สมศักดิ์จะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับเจ้าของที่ดินได้เวลาล่วงเลยไปร่วม 5 ปี แต่การที่ศักดิ์ชัยยังคงอยู่ในที่เช่าต่อมาและจ่ายค่าเช่าให้แก่สมศักดิ์ซึ่งก็ยังรับค่าเช่าดังกล่าวแต่โดยดีถือได้ว่า ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคือสมศักดิ์และศักดิ์ชัยตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยปริยายตามพฤติการณ์ที่ทั้งสองฝ่ายแสดงออกมา ข้อแตกต่างที่เกิดขึ้นกับสัญญาที่ถือว่าทำกันใหม่นี้คือถือว่าสัญญาเช่าที่เกิดขึ้นใหม่นี้เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา ในขณะที่สัญญาเช่าเดิมมีกำหนดระยะเวลา 10 ปี
ศักดิ์ชัยโต้แย้งประการหนึ่งว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างสมศักดิ์กับบริษัทไทยเจริญฯ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินครบกำหนดไปแล้ว สมศักดิ์ย่อมไม่มีสิทธิในที่ดินที่จะมาอ้างว่าการที่ศักดิ์ชัยอยู่ในพื้นที่เช่าต่อมาเป็นการทำละเมิดต่อสิทธิของสมศักดิ์ สมศักดิ์ย่อมไม่มีอำนาจมาฟ้องขับไล่ศักดิ์ชัยออกจากพื้นที่เช่าได้
การที่สัญญาเช่าระหว่างสมศักดิ์กับบริษัทไทยเจริญฯ ครบกำหนดและยังไม่มีการต่ออายุจนกระทั่งมีการทำสัญญาเช่าใหม่เมื่อเวลาล่วงเลยมาร่วม 5 ปีนั้น อาจกล่าวได้ว่าเป็นปัญหาระหว่างสมศักดิ์กับบริษัทไทยเจริญฯ ที่จะไปว่ากล่าวกันเองและเป็นเรื่องที่แยกต่างหากจากกรณีของศักดิ์ชัยที่ทำสัญญาเช่ากับสมศักดิ์ การที่สมศักดิ์ไม่ได้เข้าไปทำสัญญากับบริษัทไทยเจริญฯ แต่ใช้พื้นที่ต่อมาและทำให้บริษัทไทยเจริญฯ เสียหายอย่างไรก็เป็นเรื่องที่บริษัทไทยเจริญฯ จะไปเรียกร้องเอาจากสมศักดิ์เอง การที่สมศักดิ์นำพื้นที่มาให้ศักดิ์ชัยเช่าก็ไม่ได้มีข้อขัดข้องที่ว่าต้องเป็นเจ้าของที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้นที่จะนำพื้นที่มาให้เช่าได้ หากมีสิทธิที่จะใช้พื้นที่นั้นได้ก็สามารถนำมาให้เช่าช่วงได้หากเจ้าของอนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้
เมื่อถือว่าการที่ศักดิ์ชัยอยู่และใช้พื้นที่เช่าต่อมาหลังสัญญาเช่าครบกำหนดถือเป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา กรณีสัญญาเช่าลักษณะนี้กฎหมายกำหนดให้การเลิกสัญญาต้องมีการบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่าช่วงระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง หากกำหนดค่าเช่าทุกเดือน การบอกเลิกสัญญาเช่าก็ต้องบอกล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือนด้วย แต่การบอกเลิกล่วงหน้านี้ไม่ต้องบอกนานกว่าสองเดือน สำหรับกรณีที่ระยะเวลาชำระค่าเช่าอาจจะนานกว่าสองเดือน
ในกรณีนี้เมื่อสมศักดิ์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาแจ้งไปยังศักดิ์ชัยตั้งแต่ 31 พฤษภาคม 2555 และให้ขนย้ายของออกไปภายในวันที่ 31 กรกฎาคม 2555 จึงเป็นการบอกกล่าวล่วงหน้าให้ศักดิ์ชัยทราบตามกฎหมายแล้ว เมื่อครบกำหนดดังกล่าว สัญญาเช่าที่ถือว่าทำต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลาจึงถือว่าเลิกกันตั้งแต่วันที่ครบกำหนดให้ขนของออกไป ศักดิ์ชัยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในพื้นที่เช่าอีกต่อไป การที่อยู่ต่อมาจึงเป็นละเมิดสิทธิของสมศักดิ์และต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่สมศักดิ์คิดตามระยะเวลาที่อยู่ในที่เช่าด้วย
เรื่องสัญญาเช่าเป็นเรื่องที่สร้างความปวดเศียรเวียนเกล้าให้กับหลาย ๆ คน แต่การรู้ถึงสิทธิหน้าที่ว่ามีมากน้อยเพียงใดย่อมช่วยได้พอสมควร หากสัญญาเช่ากำหนดเวลาไว้เท่าใด สัญญาเช่าย่อมจะเลิกกันเมื่อครบตามเวลาที่กำหนดนั้น แต่หากผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าอยู่ต่อหลังครบกำหนดย่อมถือว่าผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าต่อไปอีกโดยส่วนที่ขยายต่อมานี้ถือเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา การบอกเลิกจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหนึ่งรอบระยะเวลาชำระค่าเช่า แต่ไม่ต้องบอกเลิกล่วงหน้ากว่าสองเดือน หากมีการเลิกสัญญากันจริง คู่สัญญาก็ควรปฏิบัติให้ถูกต้องตามสิทธิหน้าที่ของตน

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1871/2561)