경매실무, 유치권 점유 인정 · 부인 사례 | 법무법인 효현 김재권 변호사

점유란 ‘어떤 물건을 사실상 지배하는 것’을 말하는데, 유치권에서 ‘점유’는 ‘유치권의 성립 및 존속요건’입니다. 그리고 지상권, 전세권, 저당권 등 다른 물권이 ‘등기’를 공시방법으로 하는 것과 달리 유치권은 ‘점유’가 대외적인 공시방법입니다.

따라서 점유가 없으면 유치권이 성립하지 않고, 중간에 점유가상실되면 유치권도 소멸하며 다시 점유를 취득하면 유치권도 다시 취득하게 됩니다.

● 경매실무상 ‘점유의 3요소’
이상의 여러 판례와 제가 지금까지 실무상 수백건의 유치권 소송을 해본 경험을 종합해 보면, 유치권의 요건인 점유의 요소로 크게 3가지를 들 수 있습니다.
다만, 유치권의 대항력과 관련하여 점유는 압류의 효력이 발생하는 경매개시결정의 기입등기 이전부터 점유를 개시해야 하는 점 유의해야 합니다.

① 대상 부동산상의 사무실, 방실, 컨테이너 등에, 경매개시결정의 기입등기 이전부터, 사람이 상주하여 관리하거나 경비용역계약을 하여 경비시킬 것,

② 출입구에 시정장치를 하고, 열쇠를 소지할 것(가장 중요한 요소),

③ 유치권을 주장하는 안내문(플래카드 등)을 대상 부동산에 게시할 것
등 3가지인데 이는 최소한의 요건이라 할 것입니다.

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영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.

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