미등기건물, 무허가건물, 건축중인 건물에 대한 법정지상권의 인정여부는? 법정지상권 인정조건 및 효력범위

안녕하세요 동행부동산 대표 이지욱입니다.
지난 시간에 법정지상권 성립요건에 이어서 오늘은 법정지상권 성립에 있어서 인정되는 범위에 대해서 알아보겠습니다.

퀴즈!
1. 건물이 없는 甲의 나대지 토지를 乙이 토지 저당권 설정
2. 甲이 토지위에 건물을 신축
위와 같은 상황일 경우 乙은 甲의 토지와 건물에 대하여 일괄경매를 신청할 수 있을 까요?
정답은 Yes! 가능합니다.

그러면 다시 2번 조건 하에 甲의 건물을 A라는 사람에게 소유권 이전을 한 상태라면 일괄경매신청이 가능할까요?
정답은 No! 불가합니다.

왜냐하면 토지는 甲의 소유지만 건물은 이미 A라는 사람이 소유하기 때문에 일괄경매신청이 불가합니다.
경매에 들어가기 전에는 A라는 사람은 관습법상 법정지상권을 가지게 되었습니다.
그런데, 甲이 乙의 돈을 갚지 못하게 되자 결국 토지만 경매에 넘어가게 되고, 경매를 통해 甲의 토지가 Y라는 사람에게 낙찰되었다고 가정하겠습니다.

그러면 건물소유자인 A는 관습법상 법정지상권을 주장 및 계속 존속될까요?
정답은 A의 관습법상 법정지상권은 소멸되어 건물철거대상이 될 수 있다가 결론입니다.
왜 그럴까요?
모르시겠다면 지난 영상 참조하시면 이해가 되실거에요~
말씀드리고 싶은 내용의 요지는 법정지상권은 항상 인수되는 권리가 아니다라는 말씀을 드리려고 했습니다.

보통 이러한 상황을 대비하기 위해서 토지에 대한 저당권설정과 함께 지상권까지 설정하는 것이 이해가 되신다면 너무 잘 따라 오시고 계십니다.

저 위의 퀴즈의 조건을 변경해보겠습니다.
1. 건물이 없는 甲의 나대지 토지를 乙이 토지 저당권설정 + 지상권설정
이럴 경우 甲은 본인의 토지라고 건물을 마음대로 신축할 수 있을까요?
토지 지상권자의 동의가 없다면 건축허가가 나올 수가 없습니다.

이런식으로 토지 저당권자는 담보가치를 지키기위해 저당권 설정 및 지상권 설정을 함께 합니다. 보통 은행에서 토지에 저당권 설정 시 지상권까지 함께 설정하는 것을 등기부 상으로 쉽게 확인 하실 수 있습니다.

법정지상권의 인정근거로 외적으로는 건물 철거방지라는 공익적 목적으로 가지고 있으며, 내적으로는 담보권자의 담보가치를 침해하면서 까지는 인정하고 있지 않습니다.

민법 제365조 일괄경매권에 대해 규정하고 있는데요. 일괄경매권을 말씀드리는 것은
일괄경매권과 법정지상권의 관계를 살펴보기 위해서입니다.
저당권 설정당시 토지위에 건물이 있다면 법정지상권 성립여부를 살펴보면 되고, 이와 반대로 저당권 설정당시 토지위에 건물이 없다면 일괄경매권 성립여부를 살펴보면 됩니다.

구체적으로 들어가서 저당권 설정당시에 토지위에 건물이 있다면, 그 건물이 무허가, 미등기 인것을 상관하지 않습니다.
왜냐하면, 저당권 설정당시 토지 가치가 가장 높은 나대지로 담보 잡는 것이 아닌 무허가 또는 미등기 건물에 대한 부지로써 상대적으로 나대지보다 낮은가치로 담보로 잡기 때문입니다.

따라서, 무허가 또는 미등기 건물을 위하여 법정지상권 성립을 인정한다고 하여 토지 저당권자의 담보가치를 침해 하는 것이 아니라는 것입니다.
애초에 담보가치를 처음부터 낮게 잡았으니깐요.

이것이 오늘의 첫 번째 핵심 포인트입니다. 이 부분을 이해 하셨다면 다행이고, 그렇지 않다면 기존 올렸던 블로그 포스팅 지상권에 대한 개념부터 다시 참조하셔야 이해가 되실 것입니다.
이해 안되시는 분은 다음으로 그냥 넘어가지 마시고 이전내용을 꼭 참조해보세요~

그러면 무허가, 미등기 건물이 법정지상권 성립이 된다고 하는데, 그러면 건축중인 건물은 어떨까요?
건축중인 건물에 대해서는 법정지상권이 성립될 수도 있고, 안 될수도 있습니다.
즉, 법정지상권 성립조건이 있습니다.

저당권 설정당시에 완성된 건물이 아니더라도 장차 이 토지에 어느 규모로 들어설지 예측 가능한 정도로 진전이 되었고, 이에 더해 낙찰자가 대금 완납전까지 공사가 완성된다라고 한다면 법정지상권이 성립 가능합니다.
간단히, 저당권 설정당시에 공사중이더라도 낙찰자가 대금완납전까지 건물을 짓는 다면 법정지상권이 성립된다는 것입니다.
이것이 오늘의 두 번째 핵심포인트입니다.

마지막으로, 법정지상권의 효력범위에 대해 알아보겠습니다.
법정지상권이라는 것은 건물 소유자로 하여금 토지를 사용할 수 있는 적극적 권리를 주는 것이 아닙니다.
오히려, 토지소유자로 하여금 함부로 건물철거를 하지 못하도록 하여 건물소유자가 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 반사적으로 얻게 되는 것이라고 할 수 있습니다.
법정지상권의 효력범위는 토지 1필지 전체에 미치는 것이 아닙니다.
판례 상 건물의 경계로부터 반미터(0.5m) 떨어진 부분까지입니다.
0.5m는 민법의 상린 규정으로 인용한 것입니다. 옆집과의 담벼락을 기준으로 각각 양쪽0.5m로 총 1m의 거리를 띄울 수 있습니다.

이것이 마지막 3번째 핵심포인트입니다.

최종 결론입니다.
저당권 설정 당시에 나대지로 평가하였다면 법정지상권 성립여지가 없을 것이고,
미등기 또는 무허가 건물 혹은 장차 완성될 건물의 부지로써 담보가치를 평가했다면 법정지상권 성립이 인정됩니다.
그렇지만, 법정지상권이 성립된다고 무조건 인수되는 것이 아니라는 점입니다.

법정지상권을 잘 모르면 피하는 것이 상책이자 최선입니다. 그렇지만 제대로 이해한다면 오히려 역으로 유리한 상황을 만들어 수익을 얻으실 수 있다라는 것을 말씀드리며 마치겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드리고, 다른 내용 다음시간에 이어 진행하겠습니다.~