Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jeżeli najemca nie wpłacił kaucji?

Jeżeli w umowie najmu mieszkania wprowadziłeś obowiązek zapłaty kaucji i najemca nie wpłacił kaucji, to nie musisz wypowiadać umowy. Umowa rozwiązała się sama! Więcej: http://umowanajmu.info/czy-moge-wypow...

W tym materiale wideo przedstawiam historię czytelniczki bloga, która wynajęła krakowski apartament. W umowie najmu mieszkania określiła, że kaucja wynosi trzykrotność miesięcznego czynszu najmu. Najemca wpłacił w gotówce jeden czynsz tytułem kaucji oraz pierwszy czynsz. Pozostałą część kaucji - czyli dwukrotność czynszu - miał wpłacić w terminie 7 dni na rachunek bankowy. Niestety dalszej części kaucji już nie wpłacił, podobnie jak czynszu należnego za korzystanie z mieszkania za kolejne miesiące. Zadane mi pytanie brzmiało: czy mogę wypowiedzieć umowę najmu nie z tego powodu, że najemca nie płaci czynszu (bo nie chcę czekać kilku kolejnych miesięcy), ale dlatego, że nie wpłacił kaucji w terminie?

Wprowadzenie do umowy najmu mieszkania obowiązku zapłaty kaucji ma bardzo specyficzny skutek. Prawnicy określają go mianem warunku zawieszającego. Oznacza to, że co prawda umowa została zawarta, ale zacznie w pełni obowiązywać dopiero w momencie, w którym najemca zapłaci kaucję. Do tego momentu funkcjonowanie umowy najmu mieszkania w pełni jest "zawieszone". Taki skutek nie musi być wyraźnie wprowadzony do umowy najmu mieszkania - wynika on wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów, która pozwala uzależnić skuteczność zawarcia umowy od obowiązku zapłaty kaucji na pokrycie między innymi należności czynszowych wynikających z umowy najmu mieszkania.

Co to oznacza w praktyce? Przez okres od momentu zawarcia umowy najmu mieszkania do momentu wpłaty kaucji, umowa obowiązuje jedynie w części. Jeżeli termin zapłaty kaucji upłynął bezskutecznie, to umowa przestaje obowiązywał. Dzieje się tak dlatego, że warunek zawieszający wynikający z umowy (obowiązek zapłaty kaucji) nie ziścił się, inaczej mówiąc nie doszedł do skutku.

Konsekwencją tego jest brak potrzeby wypowiadania umowy najmu mieszkania. Umowa najmu mieszkania po prostu rozwiązała się automatycznie. Lokator, który nie wpłacił kaucji ma jednak poważny problem. Ponieważ nie ma tytułu prawnego do lokalu - ten tytuł nigdy nie powstał ponieważ był zawieszony na skutek istnienia w umowie warunku zawieszającego - to nie chroni go Ustawa o ochronie praw lokatorów. Dzieje się tak dlatego, że ustawa o ochronie praw lokatorów chroni tylko osoby posiadające do lokalu tytuł prawny inny niż prawo własności, na przykład umowę najmu.