Les plus-values en LMP au régime Micro-BIC: comment ça marche ?

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La taxation des plus-values pour les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) est un sujet complexe, notamment pour ceux qui ont choisi le régime micro BIC. Ce régime, qui offre un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, pose des questions concernant les plus-values à la revente des biens. Il existe deux types de plus-values : la plus-value à court terme, liée aux amortissements, et la plus-value à long terme, qui correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente du bien.

Pour la plus-value à court terme, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul et sont soumis à des cotisations sociales. En revanche, la plus-value à long terme est souvent exonérée si le LMP a été actif pendant plus de cinq ans et génère moins de 90 000 € de chiffre d'affaires. À partir de 126 000 €, la taxation devient complète.

Une particularité pour ceux sous le régime micro BIC est que, même sans avoir pratiqué d’amortissements, le fisc considère que les abattements tiennent compte des amortissements. Ainsi, il est nécessaire de simuler ce que les amortissements auraient été sous un régime réel pour comprendre l’impact sur la taxation.

En pratique, la plus-value imposable correspond à la réelle plus-value réalisée. Si cette plus-value est inférieure au montant des amortissements calculés, seuls les montants réellement gagnés seront soumis à l'impôt. Par exemple, si un bien acheté 100 000 € est revendu 150 000 € après cinq ans, la plus-value est de 50 000 €, mais si l'amortissement est estimé à 30 000 €, alors 30 000 € seront soumis aux cotisations sociales, et le reste à la flat tax.

Il est crucial pour les LMP de comprendre ces règles pour optimiser leur fiscalité et éviter des surprises désagréables. Des conseils personnalisés ou des outils de simulation peuvent s'avérer très utiles pour naviguer dans cette complexité.

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