[美國買房流程]|買家的權益你不能不知道!!!進入買房交易流程(in escrow)你要做什麼??怎麼保護自己的權益???|美國買房流程第三部-交易流程

今天來到了小鄭美國買房流程與攻略的最終章-交易流程(in escrow)

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在經過千辛萬苦之後你跟賣家達成協議把你心愛的房子訂下來了，接下來你跟賣方就會透過escrow公司進入Escrow所謂交易流程的階段 我先來解釋一下什麼是Escrow公司
Escrow公司是一個第三方的託管公司 也是可以說代書公司 不偏袒賣家也不偏袒買家 基本上他們要依著公平公正公開的原則依照買賣雙方達成協定的合約去辦事 他們基本上保管訂金，處理過戶文件，分配金錢 確保買賣雙方都有履行自己該做的事 在一切要求的實現後才讓賣家拿到錢買家拿到房

在賣家接受你的offer之後 你要買的這個房子就進入escrow交易流程 你們交易的時間就開始倒數囉!
(這個時候賣家不能接受其他人的offer了,既使後面有人出的比你更高的價錢 賣家現階段也只能跟你交易, 除非這個escrow被cancel)
接下來你要在三個工作天之內把你答應要給賣家的訂金(一般行規是3%的買價)交給escrow公司 你可以拿支票去給託管公司或者去銀行轉錢
記得要跟託管公司要收據喔!(現在詐騙託管公司也不少見這個 步驟最好警慎點是比較好)
有客人會問
那如果我沒再三天內把訂金交給escrow公司會怎樣?
通常如果有充足的理由加上良好的溝通 遲個一兩天賣家是能體諒了
但是如果你真的拖太久賣家覺得你在浪費他們的時間 他們會給你一個叫notice to perform(告知你必須要在48小時之內做你在合約上該做的事情)
那如果我過了這個時效還是沒交訂金哩?
這個時候賣家就有權力取消你的買房合約, 再把房子放回市場上賣或者接受他手上有的候補Offer.
流程在交易過程中如果有其中一方在約定好的時間到沒有做自己該做的事情 我們就會就走這樣的一個程序 算是給另一方最後通牒啦

好啦 在你交訂金之後 你身為一個買家要做的事情 大致上有三個
第一個是抓緊時間聯絡你的貸款經紀人開始正式聲請貸款,
第二個找房屋檢查員去檢查你要買的房子的裡裡外外
第三個審查所有關於這個房子的資料交易時所有的文件

在這裡要提一下在買房合約裡會出現的contingency(附加條款) 買家保護條款 保護什麼呢?
保護你的訂金 讓你能在這個房子某條件不符合你滿意的狀況時可以把你的訂金拿回來取消交易

在美國買房子其實是很保護買家的喔! 你一個房子可能看了一兩次就決定要買 一般買家這ˋ個時候對這房子的了解 並不是很完全
房子的屋況房子的背景周遭的環境房子的產權是不是乾淨都是需要花些時間才有辦法確認
所以買房合約裡面都會有 這個contingency買家保護條款 那每個條款都是有時間限制的看你當時offer上面怎麼寫

比較重要的有三個 一個是屋況(physical inspection) 估價(appraisal contingency) 貸款(Loan contingency)
這些附加條款是拿來保護買家的條款
拿第一個屋況的附加條件來講好了 如果天數是17天
那你要在這段期間之內去做這個房子的檢查跟所有跟屋況有關的調查
如果檢查報告上有需要修理的地方 你可以出一份 repair request(房屋維修申請) 跟賣方要求修理
這邊要注意每個房子在賣的時候都是以現況來賣as is, 每份標準合約都有標明的
提出修理要求是買房的權利同時間賣房沒有義務修理要修理
在賣方收到修理的要求的時候
賣方可以答應你的申請修全部 或者他們折現退給你錢 也或者賣家完全不修也不退錢
這邊就有點像當初出價的時候一樣 會來來回回直到雙方達成共識 我們就可以繼續走下去

假設賣家完全不修 你也覺得要修理的部分要花太多錢不值得買這房子呢?!
你有權力可以提出要取消這個escrow, 終止交易 因為你有附加條件的保護 在17天之內對屋況不滿意你可以拿回你所有的訂金!
(有時候會被扣一些escrow的費用 大多一兩百塊或者有些escrow不收這期間的手續費的也有)

另外一個房屋估價附加條款 是如果銀行評估你買的房子的市值低於你的買價的時候你有權力取消這個交易,等於說如果你買貴了
賣家也不願意調整價錢的狀況下 還給你機會可以退出這個交易的機會 美國買房真的很保護買方吧?!

有一個小tip讓你們知道 除非合約上面有特別註明 這些contingency 附加條款並不是時間到期就會自動失效
是需要買方這邊簽文件同意拿掉這些附加條款才算數 當然時間到賣方經紀 就會要求你把該拿掉的條款拿掉
你遲遲沒動作的話他們會給你notice to perform. 然後取消交易

在你拿掉所有附加條款之後如果你無法買房還是決定不買可以嗎? 可以 但ˋˋ是賣方就有權力保留你的訂金 就這樣

在屋況滿意 房子相關文件審核完 銀行批准你的貸款之後
在正式完成交易之前 買家要回去這個房子再看一眼 所謂的final walk-through
用意是看這個房子的狀況是不是跟買房子的時候一樣 有沒有中間被破壞的地方 跟檢查賣方答應要修的部分有沒有修好了
在屋況滿意的狀況之下 你就可以去把剩下的頭款跟收續費轉進去託管公司的帳號
等營行放款給託管公司之後 託管公司在政府部門做正式的recording產權轉移登記之後 當天你就可以跟你的地產經紀拿你房子的鑰使了!