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【易發睇樓團🏠 新盤任你睇】德福花園｜淘大花園｜九龍灣｜減價盤｜最平500萬頭買到兩房單位？｜減完價抵唔抵？｜鐵路沿綫屋苑｜市區｜上車恩物？｜中小型單位｜九龍灣三寶｜得寶花園｜恒隆｜港鐵｜合和｜新盤任你睇｜易發睇樓團

最近樓市的氣氛，令一向抗跌力強的鐵路沿綫屋苑都支撐不住。今集來到九龍灣看二手放盤，這裡著名有「上車三寶」：德福花園、淘大花園及得寶花園。雖然它們都是上世紀80年代的產物，有35至42年樓齡，但因為主打一至兩房的中小型單位，加上交通、生活配套非常完善、方便，備受上車客追捧。

第一個介紹放盤是德福花園U座一個中層向南單位，實用面積527平方呎，兩房間隔。賣點是廳大房大，沒有窗台。單位做了不少間隔改動﹐包括將梗廚改為開放式廚房、房門由眼鏡並排式改為左右兩邊等。業主原本開價750萬元，之後經過多次減價，最新叫價是668萬元。碰巧同座同柱單位在高層有放租﹐叫租17000元。如果參照其他座數，類似500多平方呎的中層單位。呎租約31元計算，推算這個單位月租約16337元。未扣除管理費前，租金回報率約2.9厘，未達到一般水平。

另一個放盤在淘大花園，屬於呂字廳及眼鏡房間隔，實用面積391平方呎。單位為屋苑「則王」，有較大廚房。因為單位內籠全為非結構牆，所以可以拆牆重新布局。好像不少業主會拆掉飯廳牆，變成開放式廚房。客廳主要望向旁邊的K座，及斜望牛頭角道及公屋景，景觀不算吸引。單位原本開價550萬元，之後調低至最新叫價530萬元。計及其他雜費接近平手離場﹐應該不會有太多議價空間。

最後一個放盤同樣來自淘大花園，實用面積356平方呎。原則都是呂字廳及眼鏡房間隔，但業主轉換了布局，拉直了客飯廳。不過單位整體質素殘舊，需要預留一大筆資金裝修。業主原本開價650萬元，經過多次調整後，最新叫價580萬元，呎價約16292元。碰巧同座同柱都有一個放租盤，同樣都是中層單位，叫租15500元，呎租約43元。未扣除管理費前，租金回報率約3.2厘，達到一般水平。

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00:00 開場
00:54 德福花園介紹
02:48 德福花園U座中層05室- 單位介紹及租金回報
07:29 德福花園U座中層05室- 銀行估價、月供及壓力測試
08:08 德福花園2022年樓價走勢
09:33 德福花園賣點
10:06 淘大花園介紹
11:23 淘大花園J座低層1室- 單位介紹及租金回報
15:57 淘大花園J座低層1室- 銀行估價、月供及壓力測試
15:31 淘大花園P座中層5室- 單位介紹及租金回報
17:58 淘大花園P座中層5室- 銀行估價、月供及壓力測試
18:22 得寶花園介紹
18:59 總結