Para empezar, debemos aclarar como han expuesto en innumerables ocasiones el Tribunal Supremo, que los contratos son lo que son su contenido, más allá del titulo más o menos elegante o singular que le queramos dotar.
Por ello, hay tres tipos de arras, según nuestro Tribunal Supremo, y son esencialmente:
a) Arras Confirmatorias.
b) Arras Penales.
c) Arras Penitenciales.
¿Cuál es la esencia o consecuencias de cada tipo?
Esencialmente, la diferencia entre ellas, en particular las terceras (penitenciales), son que estas últimas te permiten apartarte del contrato o desistir, lo que en la calle se conoce como “echarse atrás”. Y la diferencia es sustancial, puesto que por el contrario de lo que consideran muchas personas, las dos primeras no te permiten hacerlo.
¿Pero alguien me puede obligar a vender en escritura pública?.
En las dos primeras, confirmatorias y panales, sí, y de hecho ocurre con frecuencia. Si el comprador se ha procurado un buen asesoramiento para que no se le “escape” la operación y tiene unas arras confirmatorias, podrá ir a un Juzgado, incluso con medidas cautelares para evitar la mala fe del vendedor que raudo intenta vender a un tercero, y exigir al vendedor que le venda el inmueble con las condiciones pactadas. Este hecho sorprende mucho a los clientes por la desinformación al respecto de las arras.
¿Y qué son por tanto las arras confirmatorias?
Como su buen nombre indica, confirman o ratifican un contrato privado de compraventa, y por tanto no amparan que alguien incumpla, pudiendo exigir su cumplimiento incluso judicialmente. Generalmente se indican con fórmulas que establecen el pago como pago a cuenta y no hace referencia alguna a penitenciales, a desistimiento o a incumplimiento por separarse del contrato.
¿Y las penales?
En este caso, no hay derecho a desistir o “separarse” del contrato de compraventa, pero si la otra parte la hace, la parte cumplidora podrá; exigir el cumplimiento -incluso judicial-, y además exigir el pago de la cantidad establecida como pena o indemnización por incumplimiento. La esencia de las mismas es que el Código Civil al hablar del cumplimiento de las obligaciones y contratos indica en su artículo 1124; “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos”.
Lo que se llama un “negocio redondo” para el incumplidor, me pueden obligar a cumplir judicialmente, pagar el importe de la indemnización “de ahí lo de penales”, y si tengo suerte hasta los costes de abogados y procuradores contrarios más los míos.
¿Pero yo pensaba que todas eran penitenciales?
Las arras penitenciales, son las que la inmensa mayoría de la gente considera que se firman. Y son aquellas donde se establecen las condiciones del contrato de compraventa, indicando que se entregan arras en concepto de “arras penitenciales”, en ocasiones indica que son arras del 1.454 del Código Civil, o alguna fórmula que permite desistir o incumplir.
En este caso, el vendedor o comprador puede reconsiderar la venta y decidir no vender, por tanto informa y comunica a la contraparte que no quiere cumplir, de ahí lo de permitir desistir del contrato, en cuyo caso, asumiré la consecuencia, que para el comprador es perder el importe de arras entregado y para el vendedor devolver las arras más el importe importe, de ahí lo de el doble.
¿Y si no indica nada?
El Tribunal Supremo es tajante al indicar que si no se indica nada, las arras tiene su función confirmatorias, por tanto cuidado con lo que se firma.
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