AP LAW 33 "ภาระจำยอม คืออะไร"

AP LAW 33 "ภาระจำยอม คืออะไร"
.
ภาระที่เจ้าของที่ดินผืนหนึ่ง ต้องยอมให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตน ศัพท์ทางกฎหมายเรียกที่ดินนี้ ว่า “ภารยทรัพย์”(อ่านว่า พา-ระ-ยะ-ทรัพย์) ส่วนที่ดินที่ใช้สิทธิประโยชน์ในที่ดินผู้อื่น เรียกว่า “สามยทรัพย์” (อ่านว่า สา-มะ-ยะ-ทรัพย์) ตัวอย่างภาระจำยอม เช่น ยอมให้มีทางเดิน หรือ ทางน้ำ, ยอมให้มีชายคาผู้อื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของเรา หรือ ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างบ้านเรือน บังแสงสว่าง ทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง เป็นต้น
.
ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิ ติดไปกับตัวที่ดินที่แม้เปลี่ยนเจ้าของที่ดินก็ติดไปกับที่ดินเสมอ บทบัญญัติเรื่องภาระจำยอมอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 ถึงมาตรา 1401
.
มาตรา 1387 บัญญัติว่า “อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”
.
องค์ประกอบของภาระจำยอม ?
โดยทั่วไป “ภาระจำยอม” จะต้องมีอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง 2 อย่างขึ้นไป อสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องมีเจ้าของคนละคนกัน และจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์หนึ่งยอมให้อสังหาริมทรัพย์อีกอย่างหนึ่งในประโยชน์
.
สิทธิของภารจำยอมเกิดขึ้นได้อย่างไร ?
ภาระจำยอมเป็นสิทธิที่ก่อให้เกิดได้ 2 ทาง คือ
1. นิติกรรม การจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจในพื้นที่นั้น ตามมาตรา 1299 วรรคแรก คู่กรณีต้องทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนภาระจำยอมต่อเจ้าหน้าที่ และการจดทะเบียนภาระจำยอมสามารถจดลงโฉนดที่ดินทั้งที่ดินสามยทรัพย์ และที่ดินภารยทรัพย์ได้ทั้งคู่
.
2. อายุความ ตามมาตรา 1401 เรียกว่าการใช้ทางโดยปรปักษ์ และจะมีองค์ประกอบคล้ายกับการครอบครองปรปักษ์ คือใช้ทางด้วยความสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินนั้น เป็นระยะเวลา 10 ปี ก็จะได้ภาระจำยอมด้วยอายุความ แต่ถ้าหากเป็นกรณีที่ดินในชนบทที่ใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นทางผ่านโดยวิสาสะ อันเป็นการเอื้อเฟื้อต่อคนในสังคม กฎหมายก็จะไม่ถือว่าเป็นการใช้ทางโดยลักษณะปรปักษ์ ถึงแม้ว่าจะใช้ทางนานเกิน 10 ปี ก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1563/2550
.
ผู้อาศัยซึ่งไม่ใช่เจ้าของที่ดิน สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมได้หรือไม่ ?
ผู้อาศัยซึ่งไม่ใช่เจ้าของที่ดินไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากขัดต่อมาตรา 1387 เพราะภาระจำยอมเป็นสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 3514-3515/2542
.
กล่าวโดยสรุป ภาระจำยอมคือการที่อสังหาริมทรัพย์หนึ่งต้องยอมให้อสังหาริมทรัพย์อีกแห่งใช้ประโยชน์บนอสังหาริมทรัพย์ของตน ในลักษณะต่างๆ เช่น ทางรถผ่าน สายไฟฟ้าแรงสูง ท่อน้ำประปา สายเคเบิลอินเตอร์เน็ต โดยการได้สิทธิภาระจำยอมจะทำได้สองวิธี คือการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ และการได้มาโดยอายุความ 10 ปี โดยภาระจำยอมนั้น เจ้าของสามยทรัพย์และเจ้าของภารยทรัพย์ต้องเป็นคนละคนกัน และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่จะมีสิทธิจดทะเบียนก่อตั้งภาระจำยอม ผู้อยู่อาศัยไม่มีสิทธิจดทะเบียนหรือฟ้องคดี ภาระจำยอมจะสิ้นสุดเมื่อไม่ใช้ 10 ปี เมื่อสามยทรัพย์หรือภารยทรัพย์สลายไปทั้งหมด ภาระจำยอมหมดหรือเสื่อมประโยชน์ การจดทะเบียนเพิกถอน หรือทางภาระจำยอมกลายเป็นทางสาธารณะ

เนื้อหาโดย
กิตตินันท์ จารุกิจไพศาล
Paralegal
น.บ. (ธรรมศาสตร์)