ฎีกา InTrend EP.15 ผู้ครอบปรปักษ์ที่ดินกับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ใครมีสิทธิดีกว่ากัน

ฎีกา InTrend ep.15 ผู้ครอบปรปักษ์ที่ดินกับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ใครมีสิทธิดีกว่ากัน

The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม

Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี

ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, จีรวรรณ เจริญยศ

Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร ศิลาบำเพ็ญ

Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์


ในการแย่งชิงสิทธิในทรัพย์สินอย่างเช่นที่ดินนั้น บางครั้งมีผู้ที่อ้างว่าตนมีสิทธิในที่ดินนั้นหลายราย ต่างคนต่างก็ได้สิทธิด้วยวิธีการที่แตกต่างกัน และมีที่มาของสิทธิไม่เหมือนกัน ทำให้เมื่อต่างคนต่างอ้างสิทธิก็เป็นเรื่องว่าสิทธิของใครมีภาษีดีกว่ากัน ในกรณีที่จะกล่าวถึงนี้เป็นกรณีของที่ดินที่มีผู้ครอบครองปรปักษ์ แต่ที่ดินนั้นถูกบังคับคดีขายทอดตลาดจนมีผู้ซื้อทรัพย์ไป จึงต้องมาดูกันว่าระหว่างสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินกับผู้ที่ซื้อทรัพย์ไปจากการขายทอดตลาดนั้นสิทธิของใครจะอ้างได้มากกว่ากัน
นางกลอยได้ซื้อที่ดินผืนหนึ่งจากนายศักดิ์ แต่เนื่องจากที่ดินดังกล่าวติดจำนองหนี้เงินกู้รวมอยู่กับที่ดินแปลงอื่นจึงไม่สามารถนำมาโอนทางทะเบียนให้นางกลอยได้ แต่นางกลอยก็ได้ย้ายเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินดังกล่าวมากว่า 20 ปี ในระหว่างนั้นปรากฏว่าหนี้เงินกู้มีการผิดนัดชำระหนี้จนเป็นเหตุให้ธนาคารเจ้าหนี้ยึดที่ดินที่จดทะเบียนจำนองไว้ทุกแปลงมาขายทอดตลาดเพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษา นางศรีได้ประมูลซื้อที่ดินแปลงเดียวกับที่นางกลอยอยู่อาศัยได้จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ต่อมานางศรีได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางสาย นางสายจึงได้มาฟ้องขับไล่นางกลอยออกจากที่ดิน นางกลอยไม่ยอมออกโดยอ้างว่าตนเองได้กรรมสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวเนื่องจากครอบครองโดยสงบและเปิดเผยเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี
สถานการณ์ของนางกลอยนั้นมีปัญหามาตั้งแต่ตอนที่ซื้อที่ดินแปลงที่มีปัญหา แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินกับพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้ว่าสาเหตุของการไม่ได้จดทะเบียนจะเป็นเพราะที่ดินติดจำนองอยู่ เจ้าหนี้จึงไม่ยินยอมให้นำโฉนดที่ดินไปทำนิติกรรมเปลี่ยนมือเจ้าของได้ ผลของการที่ซื้อขายที่ดินแต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนคือทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนางกลอยกับนายศักดิ์ตกเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าไม่มีผลทางกฎหมายไป เพราะถือว่าเป็นกรณีที่ไม่ได้ทำตาม “แบบ” ที่กฎหมายกำหนดซึ่งก็คือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นที่ดินจะต้องทำสัญญากันเป็นหนังสือประการหนึ่ง และต้องไปจดทะเบียนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ทางที่ดิน แต่เมื่อไม่ทำให้ครบถ้วนจึงถือว่าสัญญาซื้อขายนี้ไม่มีผลบังคับทางกฎหมายไป
แม้สัญญาซื้อขายจะมีปัญหาดังกล่าว แต่นายศักดิ์ก็ได้มอบการครอบครองที่ดินแปลงนี้ให้แก่นางกลอยซึ่งได้อยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้มานานเกินกว่า 10 ปี กรณีนี้อาจถือได้ว่านางกลอยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นไปด้วยการ “ครอบครองปรปักษ์” แต่ปัญหาก็ยังมีอยู่อีกว่าสิทธิของนางกลอยที่ได้มานี้ก็ยังไม่มีการจดทะเบียนให้เป็นเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียน ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดจึงยังเป็นชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมอยู่
ในอีกทางหนึ่ง นางศรีได้เข้าไปประมูลซื้อที่ดินแปลงเดียวกันนี้จากการขายทอดตลาดที่เกิดขึ้นจากการบังคับคดีในคดีที่เจ้าหนี้จำนองที่ดินแปลงนั้นฟ้องลูกหนี้และบังคับจำนองเอากับที่ดิน และได้มีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อเป็นของนางศรีเรียบร้อยแล้ว กรณีนางศรีจึงได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายเนื่องจากถือว่าเป็น “ผู้ซื้อทรัพย์โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล” ที่จะทำให้นางศรีได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อไปแม้ว่าจะปรากฏข้อเท็จจริงต่อมาภายหลังว่าทรัพย์นั้นไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้ที่ถูกศาลพิพากษาก็ตาม
การที่กฎหมายกำหนดให้ความคุ้มครองในลักษณะดังกล่าวเป็นเพราะต้องการให้ความเชื่อมั่นกับผู้ซื้อทรัพย์ในกระบวนการบังคับคดีตามกฎหมายว่าเมื่อซื้อทรัพย์ไปแล้วจะไม่มีปัญหาใด ๆ ที่จะทำให้ผู้ซื้อทรัพย์นั้นต้องเสียสิทธิในทรัพย์นั้นไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีเช่นนี้ นางศรีเข้าไปประมูลที่ดินแปลงดังกล่าวโดยไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่านางศรีรู้มาก่อนว่าที่ดินได้มีการครอบครองปรปักษ์โดยบุคคลอื่นไปแล้วจึงถือว่านางศรีได้กระทำการไปโดยสุจริต
ในส่วนของนางสายที่ซื้อที่ดินต่อจากนางศรีอีกทอดหนึ่งนั้น เมื่อสิทธิที่นางศรีมีอยู่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายแล้ว สิทธิของนางสายย่อมได้รับความคุ้มครองในลักษณะเดียวกัน ผลจึงทำให้แม้จะปรากฏข้อเท็จจริงว่าความจริงแล้วนางกลอยจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ไปด้วยการครอบครองปรปักษ์แล้วก็ตาม แต่สิทธิของนางกลอยดังกล่าวก็ไม่อาจใช้ยันต่อนางสายได้ นางสายจึงมีสิทธิขับไล่นางกลอยออกจากที่ดินแปลงนี้ได้
บทเรียนของเรื่องนี้คงมีได้ว่าหากมีการซื้อขายที่ดินกันก็ต้องทำการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์กันให้เรียบร้อยมิฉะนั้นอาจทำให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะไปได้ และแม้จะครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่หากมีผู้ที่ซื้อทรัพย์นั้นไปโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ผู้ที่ซื้อทรัพย์จากกรณีดังกล่าวจะได้รับความคุ้มครองไม่เสียสิทธิในทรัพย์นั้นไปแม้ภายหลังจะมีปัญหาว่าความจริงทรัพย์อาจไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของลูกหนี้จริง ๆ ก็ตาม
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3021/2562)