ฎีกา InTrend EP.36 เจ้าของที่ดินที่มีภาระจำยอมในโครงการจัดสรรจะโอนขายที่ดินนั้นให้คนอื่นไปได้หรือไม่

ฎีกา InTrend ep.36 เจ้าของที่ดินที่มีภาระจำยอมในโครงการจัดสรรจะโอนขายที่ดินนั้นให้คนอื่นไปได้หรือไม่

The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม

Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี

ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, จีรวรรณ เจริญยศ

Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร ศิลาบำเพ็ญ
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์

การจัดสรรที่ดินในโครงการต่าง ๆ แต่เดิมมาอาจไม่เข้มงวดเหมือนในปัจจุบันที่กฎหมายเข้ามากำกับและวางมาตรการต่าง ๆ พอสมควร พื้นที่ส่วนหนึ่งที่เป็นสาธารณูปโภคในโครงการที่ทำมาแต่เดิมจะมีชื่อเจ้าของโครงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในพื้นที่เหล่านั้นอยู่แม้เวลาจะผ่านไปเนิ่นนานก็ตาม ปัญหาที่นำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่เจ้าของโครงการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ที่เป็นสาธารณูปโภคซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้แก่บุคคลอื่นว่าจะกระทำได้หรือไม่ เพียงใด
สมศรีเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่แปลงหนึ่ง ต่อมาสมศรีได้พัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรออกจำหน่าย ในโครงการมีพื้นที่ส่วนกลางที่เป็นสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นอยู่ โครงการดังกล่าวมีผู้ซื้อบ้านในโครงการไปจนครบถ้วนและได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อไปจนหมด แต่ในส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวยังมีชื่อของสมศรีเป็นเจ้าของอยู่
ต่อมาสมศรีเป็นหนี้ธนาคารจำนวนมากจนถูกธนาคารฟ้องเรียกร้องให้ชำระหนี้ สมศรีได้เจรจาขอปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคาร โดยได้ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางในโครงการจัดสรรดังกล่าวให้แก่ธนาคารเพื่อตีใช้หนี้
คมสันซึ่งเป็นเจ้าของบ้านหลังหนึ่งในโครงการจัดสรรได้ทราบเรื่องการโอนพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวจึงได้ฟ้องทั้งสมศรีและธนาคารเป็นจำเลยขอให้จดทะเบียนโอนพื้นที่ส่วนกลางกลับเป็นของสมศรีและจดทะเบียนภาระจำยอมให้คมสันและผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรนั้น หรือมิฉะนั้นให้ยกให้กรุงเทพมหานครเพื่อใช้เป็นที่สาธารณะประโยชน์
กรณีหมู่บ้านจัดสรรของสมศรีนี้สร้างมานานแล้ว ในขณะนั้นพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ยังไม่มีผลบังคับใช้ แต่อยู่ภายใต้ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แต่ทั้งสองกรณีกำหนดไว้ในลักษณะเดียวกันว่าพื้นที่ที่เป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางในลักษณะเดียวกับหมู่บ้านที่คมสมอยู่นี้ให้ถือว่าเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรร
ผลของการที่ดินที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางนี้ตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมนี้มีผลทำให้พื้นที่ส่วนนี้ต้องยอมรับภาระบางอย่างบนที่ดินนั้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทั้งหลายได้ประโยชน์จากภาระจำยอมนี้ไป ทำให้เจ้าของที่ดินที่เป็นภาระจำยอมนั้นไม่สามารถใช้สิทธิบางอย่างที่ตามปกติเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินอาจมีอยู่และใช้ได้
อย่างไรก็ตาม หน้าที่ที่ประกาศคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวกำหนดไว้คงมีเพียงกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมนั้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรให้คงสภาพดังเดิมตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ ที่จะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไปไม่ได้ ซึ่งเป็นหน้าที่ตามปกติของเจ้าของที่ดินที่เป็นภาระจำยอมนั้นแม้ว่าจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในโครงการจัดสรรก็ตาม
แต่แม้ที่ดินจะตกอยู่ในภาระจำยอม กฎหมายดังกล่าวก็ไม่ได้ห้ามไม่ให้จำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นไป การที่สมศรีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางนั้นไปจึงไม่ได้เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายที่ใช้บังคับกับที่ดินจัดสรรแปลงนี้ ธนาคารย่อมมีสิทธิที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ไปได้ แต่การที่ธนาคารจะไปกระทำการอย่างไรกับที่ดินนั้นคงเป็นอีกปัญหาหนึ่ง แต่ไม่ว่าอย่างไรธนาคารก็ยังตกอยู่ในภาระหน้าที่ที่จะต้องไม่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกของลูกบ้านที่จะใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงนี้ต้องเสื่อมถอยลงไป
ส่วนที่เป็นที่ดินที่จัดสรรภายหลังจากที่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43/1 ใช้บังคับเมื่อปี 2558 อาจจะมีผลที่แตกต่างกัน เนื่องจากในมาตราดังกล่าวกำหนดห้ามไม่ให้มีการโอนที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคให้บุคคลอื่นได้นอกจากจะเป็นการเวนคืนที่ดินแปลงนั้นไป
เมื่อถือว่าที่ดินที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินของคมสันแล้ว คมสันย่อมมีสิทธิขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้เป็นหลักฐานได้ แม้ว่าการฟ้องของคมสันจะเนิ่นนานเกินกว่า 10 ปี นับแต่ที่คมสันซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาก็ตาม เพราะกรณีนี้ไม่ได้เป็นเรื่องที่คมสันฟ้องบังคับตามสัญญาซื้อขายที่ดิน แต่เป็นการฟ้องบังคับตามสิทธิในเรื่องภาระจำยอมที่ไม่ว่าเวลาจะผ่านไปเพียงใด หน้าที่ที่มีอยู่เกี่ยวกับภาระจำยอมนั้นก็ยังคงมีอยู่
ที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมตามปกติแม้ไม่มีข้อห้ามเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ แต่อย่างไรก็ตามเจ้าของที่ดินที่ภาระจำยอมนั้นและผู้รับโอนรายใดก็ตามย่อมต้องมีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาไม่ทำให้ที่ดินที่เป็นภาระจำยอมนั้นเสื่อมความสะดวกที่จะใช้งานไปตลอดตราบเท่าที่ความเป็นภาระจำยอมนั้นยังคงมีอยู่

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4585/2561)