Скачать или смотреть ฎีกา InTrend Ep.178 ผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดแล้วจะเรียกค่าเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือตามสัญญา...

ฎีกา InTrend Ep.178 ผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดแล้วจะเรียกค่าเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือตามสัญญาได้หรือไม่
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, ทัสสญุชุ์ กุลสิทธิ์ชัยญา, ณัฐสิมา อนันทนุพงศ์
Show Creator : ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, รวิภา กิ่งจักร์
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : โสรัตน์ ไวศยดำรง, สุพัตรา ขำมีศักดิ์, สุภาวัชร์ ดลมินทร์
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์, กนกกูล วสยางกูร
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์

การทำสัญญาเช่าปกติแล้วมักจะกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ เพื่อให้เป็นหลักประกันแก่ทั้งสองฝ่าย ฝ่ายผู้เช่าเองก็จะได้แน่ใจว่าตนเองมีสิทธิใช้พื้นที่เช่านั้นนานแค่ไหนเพียงไร ส่วนผู้ให้เช่าเองก็มีความมั่นใจเช่นกันว่าในระยะเวลาตามที่กำหนด ตนเองไม่ต้องไปขวนขวายหาคนมาเช่าพื้นที่นั้นอีก เพราะผู้เช่าตกลงจะเช่าตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้แล้ว แต่ในความเป็นจริงปัญหาต่าง ๆ อาจเกิดขึ้นได้เสมอในระหว่างระยะเวลาของสัญญาเช่าจนอาจเป็นเหตุให้ไม่สามารถปฏิบัติตามที่ตกลงกันไว้จนอาจมีปัญหาต้องมาเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ นานา แต่การเรียกร้องนั้นจะทำได้แค่ไหนเพียงใดเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่คงจะต้องดูตามลักษณะของแต่ละกรณีไป ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่ผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดแล้วผู้ให้เช่าจะเรียกค่าเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือตามสัญญาตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ได้หรือไม่
นายแดงทำสัญญาเช่าพื้นที่ในตลาดของนายขาวที่มีลูกค้ามาใช้บริการค่อนข้างมาก ในการทำสัญญาเช่า นายแดงตกลงทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 3 ปี ในสัญญาเช่าข้อหนึ่งกำหนดไว้ด้วยว่า หากผู้เช่าบอกยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญา โดยมิได้เป็นความผิดของผู้ให้เช่า ผู้เช่าตกลงรับผิดชอบชำระค่าเช่าทั้งหมดตลอดอายุสัญญาให้แก่ผู้ให้เช่า และให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันที่วางไว้ทั้งหมด
แต่เมื่อนายแดงเช่าพื้นที่ดังกล่าวไปได้เพียง 2 ปี ปรากฏว่ากิจการของนายแดงไม่ได้ดีอย่างที่คิดไว้แต่แรก แม้จะมีลูกค้าเข้ามาในตลาดนั้นมาก แต่มาซื้อหาสินค้าของร้านนายแดงไม่ได้มากอย่างที่คิด ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไม่ว่าค่าเช่า ค่าสินค้า รวมถึงค่าจ้างลูกจ้างมาดูแลร้านไม่คุ้มกับสิ่งที่จะได้ นายแดงจึงได้ส่งหนังสือขอยกเลิกสัญญาเช่ากับนายขาว
เมื่อนายขาวได้รับหนังสือจากนายแดง นายขาวเห็นว่านายแดงทำผิดสัญญาที่ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด นายขาวจึงได้ส่งหนังสือบอกกล่าวยกเลิกสัญญาไปยังนายแดง ขอริบเงินประกันที่วางไว้และแจ้งให้นายแดงชำระค่าเช่าสำหรับระยะเวลาหนึ่งปีที่เหลืออยู่ แต่นายแดงไม่ได้ชำระ
นายขาวจึงได้ฟ้องนายแดงขอให้ชำระค่าเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือตามสัญญาอีกหนึ่งปีเป็นเงิน 400,000 บาท
การที่นายแดงบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดย่อมมีผลทำให้สัญญาเลิกกันตามที่ข้อสัญญาเช่ากำหนดไว้ เพราะตามสัญญาเช่าได้กำหนดกรณีดังกล่าวไว้ด้วย เพียงแต่มีการกำหนดไว้ด้วยว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเช่าที่เหลือตามอายุสัญญาอยู่ด้วย แต่ก็คงมีผลทำให้สัญญาเช่าถูกยกเลิกไปตามที่มีการบอกเลิกนั้น
เมื่อสัญญาเลิกกันแล้ว สิทธิที่คู่สัญญาแต่ละฝ่ายมีอยู่ตามปกติย่อมเป็นการทำให้สถานะของคู่สัญญากลับไปสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม แต่หากคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเกิดความเสียหายขึ้นด้วยผลของการเลิกสัญญานั้น คู่สัญญานั้นอาจใช้สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นนั้นได้
แต่สำหรับกรณีที่เกิดขึ้นนี้ เมื่อสัญญาเช่าเลิกกันแล้ว และฝ่ายนายแดงก็ได้ย้ายข้าวของออกจากพื้นที่เช่าไปแล้ว นายแดงย่อมไม่ได้ครอบครองและใช้ประโยชน์จากพื้นที่เช่าอีกหลังจากนั้น เงินค่าเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือตามอายุสัญญาจึงไม่ใช่หนี้ที่เกิดขึ้นจากการเช่าที่ฝ่ายผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าอีก แต่เป็นเรื่องที่คู่สัญญากำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในกรณีที่ฝ่ายผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดว่าความเสียหายของฝ่ายผู้ให้เช่าจะเท่ากับค่าเช่าของระยะเวลาที่เหลืออยู่ตามสัญญา การกำหนดดังกล่าวจึงเข้าลักษณะของการเป็น “เบี้ยปรับ” ที่คู่สัญญากำหนดไว้ หากปรากฏว่าเบี้ยปรับนี้สูงเกินส่วนความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงแก่ฝ่ายเจ้าหนี้ ศาลย่อมมีอำนาจลดลงได้ตามจำนวนที่เห็นสมควร แต่ไม่ใช่หนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระที่นายขาวจะเรียกร้องได้เหมือนค่าเช่าปกติ
ในกรณีนี้ปรากฏว่าฝ่ายนายขาวเองก็ใช้สิทธิริบเงินประกันที่เรียกเก็บไว้อยู่แล้ว และเงินจำนวนดังกล่าวก็มีจำนวนสูงพอสมควรเมื่อเทียบกับความเสียหายที่นายขาวได้รับ เพราะเมื่อนายแดงขอยกเลิกสัญญา นายแดงก็ขนย้ายข้าวของออกแล้ว นายขาวก็สามารถนำพื้นที่เช่านั้นออกให้คนอื่นเช่าได้อีก จึงถือว่าเงินประกันที่ริบไปเป็นค่าเสียหายที่พอสมควรแล้ว ทำให้ในกรณีนี้นายขาวไม่มีสิทธิเรียกให้ชำระค่าเช่าสำหรับช่วงระยะเวลาภายหลังมีการบอกเลิกสัญญาแล้วได้อีก
ดังนั้น ในกรณีที่สัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลืออยู่ตามสัญญาหากผู้เช่าขอยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด เงินดังกล่าวถือเป็นเบี้ยปรับประเภทหนึ่งที่หากสูงเกินส่วน ศาลอาจลดลงได้เป็นจำนวนตามที่เห็นสมควร

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1574/2566)