유치권 실전 노하우, 44억 유치권 깨트리기 vs 지키기 | 법무법인 효현 김재권 변호사 | 인도명령, 현황조사서, 점유, 경매

이번 시간부터는 제가 그동안 직접 진행했던 수백건의 유치권 깨트리기와 지키기 실전 사례 중 중요한 사례를 골라서 소개하도록 하겠습니다.

제가 직접 수행했던 유치권깨트리기 실전사례를 소개하려고 하니 먼저 걱정부터 앞섭니다. 이 실전사례는 유치권 깨트리기에 관심이 많은 분들에게는 좋은 정보이지만 일반인 입장에서는 낙찰자 편만 들고 유치권자들을 눈물짓게 하는 나쁜 정보라고 보여질 여지가 있기 때문입니다.

제가 얼마 전 이 평창 사례와 대전 사례 2건의 영상을 올렸는데 도움이 많이 되었다는 댓글도 있는 반면 일부 댓글에선 낙찰자편만 든다는 의견이 있어
일단 영상을 내렸습니다.

저도 이번 일을 계기로 실전사례를 소개해야 하나 말아야 하나 고민을 많이 하게 되었는데, 그래도 제가 2011.경에 매일경제신문사에서 ‘유치권 깨트리는 법 대 지키는 법’이라는 책을 출간한 이래 전국적으로 수백건의 유치권 관련 소송을 수행해 오면서 나름대로 쌓아 온 ‘유치권 깨트리기 및 지키기 노하우’를 나누어드리는 것이 좋겠다는 생각에 다시 소개하기로 했습니다.

그래서 이번에는 낙찰자와 유치권자 사이에 균형된 시각에서 가능한 객관적 팩트 위주로 진행하고, 유치권이 깨져서 피해를 입는 공사업자등 유치권자들의 입장도 최대한 반영하여 유치권자들의 대응방법은 물론 유치권자들이 승소한 사례도 함께 소개하도록 하겠습니다.
‘유치권 깨트리기 사례’를 뒤집어 보면 바로 ‘유치권 지키기 사례’라 할 것입니다.

첫 번째 소개할 사례는 강원도 평창에 있는 대형 펜션의 유치권을 해결한 사례인데, 시간도 2년 이상 걸리고 장거리 출장 다니느라 고생도 많이 했지만 보람이 있었던 사례로서 구독자분들의 유치권 공부에 많은 도움이 되리라 생각됩니다.

■ 유치권 주장내용
강원도 평창 소재 대형 펜션(대지 약 1,000평, 건물 3층 2개동 1,000여평)이 경매에 나왔는데, S외 2인(이하 ‘낙찰자’라 합니다.)이 모 경매컨설팅 회사의 주선으로 감정가격 32억 원의 시설을 약 4억 8천만 원에 낙찰받은 후 12명의 유치권자를 상대로 인도명령신청을 한 사례입니다.

12명의 유치권자로는 공사를 한 시공사가 24억 원, 11개의 하청업체가 합계 약 20억 원의 유치권을 주장하면서 일부는 건물을 점유하고, 일부 4개업체는 진입로인 하천부지에 컨테이너 2대를 가져다 놓고 타인의 진입을 막은 후 컨테이너에 “유치권 행사중 외부인 출입금지, 출입하려면 연락바람, 연락처 000 전화번호 000-000-0000”이라고 안내문을 붙여놓고 인근 마을 사람을 대리점유자로 하여 수시로 왔다갔다하며 감시하게 하며 유치권 행사중이었습니다.

■ 유치권 깨트리기
● 인도명령신청(인도명령신청서에서 주장한 내용을 살펴보면)
- 먼저 현황조사서에 ‘채무자(소유자)점유’로 기재되어 있어 유치권자들이 지금 점유하고 있더라도 경매개시결정의 기입등기 이후의 점유여서 대항력이 없다.
- 시공사등 5개 업체의 채권은 3년의 시효로 소멸되었다.
- 레미콘업자의 대금채권은 견련관계가 없다.
- 소유자 승낙없는 점유이다.
- 일부 유치권자는 공사와 무관한 인접 하천부지를 점유하고 있다.
- 실제 사람이 상주하고 있지 않다.
- 유치권 행사 플래카드 부착된 사진은 경매기입등기 이후에 붙인 것이다.

이상 내용에 대해 경매컨설팅 회사 직원들이 채무자 및 대리점유자, 유치권자들과 만나 식사를 하거나 전화로 대화한 것을 녹음하고 5권의 녹취서를 증거로 제출
경매신청 채권자 유동화전문회사도 위와 유사한 내용으로 유치권배제신청서를 제출

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영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.

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