ฎีกา InTrend Ep.104 ได้กรรมสิทธิด้วยการครอบปรปักษ์จะยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อทรัพย์ไปภายหลังได้เพียงใด

ฎีกา InTrend Ep.104 ได้กรรมสิทธิด้วยการครอบปรปักษ์จะยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อทรัพย์ไปภายหลังได้เพียงใด
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : วิญญู พิชัย, สรวิศ ลิมปรังษี, ณัฐสิมา อนันทนุพงศ์
Show Creator : ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, รวิภา กิ่งจักร์
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : โสรัตน์ ไวศยดำรง, สุพัตรา ขำมีศักดิ์, สุภาวัชร์ ดลมินทร์
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์, กนกกูล วสยางกูร
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์

การครอบครองปรปักษ์เป็นกรณีที่ทราบกันดีว่าเป็นการไปครอบครองทรัพย์ของบุคคลอื่นจนได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ แต่สิทธิดังกล่าวก็มีข้อจำกัดอยู่เช่นกันเพราะแม้ผู้ครอบครองจะได้กรรมสิทธิ์ไปแต่ในทางทะเบียนจะยังปรากฎชื่อของเจ้าของเดิมอยู่ทำให้อาจมีการจำหน่ายจ่ายโอนไปให้แก่บุคคลอื่นอันจะทำให้เกิดข้อโต้แย้งสิทธิกันระหว่างบุคคลที่เกี่ยวข้อง ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่มีผู้ครอบครองที่ดินไปจนได้กรรมสิทธิ์ด้วยการครอบครองปรปักษ์แล้วแต่ต่อมาเจ้าของที่ดินส่วนนั้นได้โอนขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกไป จะสามารถยกการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้ได้เพียงใด
สหกรณ์ออมทรัพย์แห่งหนึ่งได้สร้างอาคารที่ทำการของสหกรณ์ขึ้นในที่ดินแปลงหนึ่งที่ซื้อมาเมื่อปี 2528 โดยปรากฏว่าในการก่อสร้างรั้วของที่ทำการสหกรณ์ได้กินเนื้อที่เข้าไปอยู่ในเขตที่ดินของนายแดงรวมเป็นเนื้อที่ 12 ตารางวา สหกรณ์ได้ครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินส่วนนั้นมาโดยตลอด
ต่อมาในปี 2538 นายแดงได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินของตนให้แก่นายดำไป ก่อนตกลงซื้อขาย นายดำได้ไปดูที่ดินแปลงดังกล่าวแล้วและเห็นสภาพที่ดินรวมถึงรั้วของสหกรณ์ที่อยู่บริเวณนนั้น
ภายหลังได้ซื้อที่ดินมาแล้ว นายดำได้ทำการรังวัดที่ดินที่ตนซื้อมาเพื่อจะทำการปรับปรุงพัฒนาไปใช้ประโยชน์ต่อไป ในการรังวัดจึงได้ทราบว่าความจริงแล้วรั้วของสหกรณ์กินที่มาอยู่ในเขตที่ดินที่ตนซื้อมาจึงได้บอกให้สหกรณ์รื้อถอนออกไป สหกรณ์ไม่รื้อถอนโดยอ้างว่าได้ครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้นไปก่อนที่นายดำจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแล้ว นายดำจึงได้ฟ้องสหกรณ์เพื่อขอให้รื้อถอนรั้วออกไป
ในกรณีนี้ข้อเท็จจริงที่ค่อนข้างเป็นที่ชัดเจนคือ การที่สหกรณ์ได้สร้างรั้วเข้าไปในเขตที่ดินที่เดิมเป็นของนายแดงนั้นเป็นการที่ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินส่วนที่รั้วนั้นรุกล้ำเข้าไปจนเกินกว่า 10 ปี แล้ว เพราะสร้างมาตั้งแต่ปี 2528 สหกรณ์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ที่กำหนดให้ผู้ที่ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นหากกรณีเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองเกินกว่า 10 ปี
อย่างไรก็ตาม กรณีลักษณะนี้แม้สหกรณ์จะได้กรรมสิทธิ์ไปด้วยการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าว แต่ในโฉนดที่ดินจะยังคงระบุชื่อนายแดงเป็นเจ้าของอยู่ เพราะสหกรณ์ไม่ได้ไปดำเนินการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่จะมีผลให้ปรากฏชื่อสหกรณ์เป็นเจ้าของที่ดินส่วนนั้นในทางทะเบียนด้วย กรณีลักษณะนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ได้กำหนดไว้ว่ากรณีผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียน ไม่อาจยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิไปโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตได้
กรณีระหว่างสหกรณ์กับนายดำนี้จึงขึ้นอยู่กับว่าการได้สิทธิไปของนายดำนั้นเข้าลักษณะของบุคคลภายนอกตามที่กฎหมายให้ความคุ้มครองหรือไม่
กรณีนี้แน่นอนว่าเมื่อนายดำซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวไปจากนายแดง นายดำย่อมได้ที่ดินนั้นไปโดยเสียค่าตอบแทนแน่ ๆ ปัญหาจึงคงอยู่ที่ว่านายดำได้ซื้อที่ดินและจดทะเบียนรับโอนที่ดินนั้นไปโดยสุจริตหรือไม่ ซึ่งความสุจริตที่กฎหมายจะให้ความคุ้มครองนี้หมายถึงการที่รู้หรือไม่ว่าที่ดินส่วนที่เป็นปัญหาได้มีผู้ครองครองปรปักษ์ไปจนได้กรรมสิทธิ์แล้วหรือไม่
สหกรณ์จึงต่อสู้ว่ากรณีนี้นายดำไม่ถือว่าได้รับโอนทรัพย์ไปโดยสุจริต เพราะก่อนทำสัญญาซื้อขาย นายดำได้ไปดูที่ดินและเห็นรั้วที่สหกรณ์สร้างไว้อยู่แล้ว และที่ดินแปลงดังกล่าวมีราคาสูง นายดำควรจะต้องรังวัดที่ดินก่อนซื้อซึ่งจะทำให้รู้ได้ว่าที่ดินนั้นมีส่วนที่อยู่ในเขตรั้วของสหกรณ์ ไม่ใช่เพิ่งมารังวัดหลังซื้อไปแล้ว
กรณีนี้แม้ที่ดินจะมีราคาสูง แต่คงไม่ใช่ข้อปฏิบัติที่ต้องทำเสมอไปว่าก่อนการซื้อขายจะต้องมีการรังวัดสอบแนวเขตที่ดินให้เรียบร้อยเสียก่อน การไม่ได้รังวัดจึงไม่ใช่เหตุที่จะถือว่านายดำทำโดยไม่สุจริต นอกจากนั้น แม้ก่อนซื้อที่ดินนายดำจะได้ไปดูที่ดินก่อนแล้ว แต่ลักษณะของรั้วที่รุกล้ำมาเป็นแนวยาวไปตามแนวเขตที่ดินที่อยู่ข้างเคียงติดกัน โดยพื้นที่ส่วนที่รุกล้ำมีเพียง 12 ตารางวาจากเนื้อที่ทั้งหมดที่ไม่ได้ถูกรุกล้ำอีกมาก ย่อมยากที่คนเราโดยทั่วไปจะรู้ได้ว่ามีแนวเขตที่ดินที่ถูกรุกล้ำมา ดังนั้น จึงถือว่านายดำกระทำการโดยสุจริตอยู่คือไม่รู้ว่าที่ดินมีการครอบครองปรปักษ์
เมื่อนายดำกระทำการโดยสุจริต การครองครองปรปักษ์ของสหกรณ์จึงถูกตัดตอนไปนับแต่วันที่นายดำจดทะเบียนรับโอนไป หากสหกรณ์จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบปรปักษ์ไปจะต้องครอบครองให้ครบ 10 ปีหลังจากนั้น แต่กรณีนี้ยังไม่ครบเวลาดังกล่าว สหกรณ์จึงไม่อาจยกการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้นายดำได้
ดังนั้น กรณีที่แม้จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่หากยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้น จะยกขึ้นต่อสู้ผู้ที่ซื้อที่ดินนั้นไปโดยสุจริตโดยไม่รู้ว่าที่ดินมีการครอบครองปรปักษ์ไปแล้วไม่ได้
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2437/2564)